EPM inicia o curso ‘Temas contemporâneos de direitos reais’ no Gade 9 de Julho

Aula foi proferida por Fábio Rocha Pinto e Silva.

  

Com o tema “Alienação fiduciária e as recentes alterações legislativas” teve início no último dia 6 o curso Temas contemporâneos de direitos reais, promovido pela EPM no Gade 9 de Julho. A exposição foi proferida pelo advogado Fábio Rocha Pinto e Silva e teve a participação do desembargador Francisco Eduardo Loureiro, diretor da EPM, e do juiz Hamid Charaf Bdine Júnior, que coordena o curso juntamente com o desembargador Enio Santarelli Zuliani.

 

Inicialmente, Fábio Silva explicou e contextualizou a alienação fiduciária no sistema de garantias brasileiro e apontou os riscos da garantia relacionados à legislação e à interpretação judicial que promovem oscilação na preferência entre alienação fiduciária e hipoteca. Ele considerou que a garantia ideal deve ser simples, adequada, material e processualmente eficaz.

 

O professor informou que o Brasil é muito mal avaliado internacionalmente pelo Banco Mundial no seu quadro legal de garantias. “O grande problema das garantias no Brasil é a inflexibilidade. Temos microssistemas generalizados que não estavam preparados para essa aplicação generalizada”, ponderou, observando que o Brasil não cumpre integralmente nenhum dos 12 critérios de avaliação.

 

Sobre os desafios e as reformas legislativas da alienação fiduciária (leis 13.043/2014 e 13.465/2017) o palestrante destacou questões relacionadas à intimação do fiduciante, aplicação especial da propriedade fiduciária de bem imóvel para contratos de abertura de crédito e possibilidade de purgação da mora mesmo após a consolidação da propriedade fiduciária, desde que antes da arrematação, e os problemas correlacionados.

 

O expositor esclareceu que, em relação ao direito de preferência, em resposta à jurisprudência que permitia a purgação da mora até a arrematação, o parágrafo 2º-B do artigo 27 da Lei 13.465/2017 concede ao devedor o direito de preferência para readquirir o imóvel até o segundo leilão. E ponderou que a natureza jurídica desse direito não parece ser de preferência e sim de aquisição. “É direito potestativo de recompra do imóvel mediante pagamento do valor atualizado da dívida e das despesas procedimentais, inclusive o ITBI pago pelo credor e o novo ITBI devido para o retorno da propriedade ao devedor”, afirmou.

 

Ele ressaltou que a suspensão e a nulidade dos procedimentos de execução extrajudicial tornaram-se frequentes, motivadas pelo risco de irreversibilidade do procedimento, e que essa prática trouxe enorme incerteza aos arrematantes, gerando risco evidente ao crédito. Explicou que o novo parágrafo único do artigo 30 da Lei 9.514/97, introduzido pela Lei 13.465/2017, passou a prever que as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre estipulações contratuais ou requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse do imóvel. E ponderou que a solução preferencial das controvérsias deve ser a indenização.

 

Fábio Silva elucidou a diferença entre pacto marciano e pacto comissório: este último consiste na apropriação do bem pelo credor em pagamento pelo mesmo valor da dívida, mesmo que esta não corresponda ao valor do bem. Ele salientou que a lei brasileira veda o pacto comissório, mas que não deve ser considerado ilícito o pacto marciano que se diferencia do pacto comissório por estabelecer a avaliação do bem e a devolução ao garantidor do montante excedente. Ele comentou doutrina, jurisprudência e o recente Enunciado nº 626 da 8ª Jornada de Direito Civil, realizada em abril de 2018, no sentido de que o pacto marciano não afronta o artigo 1.428 do Código Civil em relações paritárias.

 

O professor destacou também a existência de repercussão geral acerca da constitucionalidade da execução extrajudicial (R.E.s 627.106 e 860.631) ponderando que se houver uma decisão que estabeleça que a execução extrajudicial é inconstitucional, é preciso cuidado para não perenizar a necessidade de utilizar a propriedade como subterfúgio para que o credor possa ter garantia mais eficaz. E observou que eventualmente o legislador poderá atribuir ao credor um procedimento mais eficaz também nas garantias sobre bens de terceiros. “Se a decisão do STF manter a inconstitucionalidade, a solução seria fundamentar essa inconstitucionalidade nos elementos que constituem defeitos do procedimento extrajudicial, sem a necessidade de dizer que a excussão extrajudicial de modo geral é inconstitucional”, argumentou, enfatizando que “é bastante plausível e possível defender a constitucionalidade da excussão extrajudicial, principalmente num procedimento em que há um terceiro neutro fiscalizado pelo Poder Judiciário, que é o registrador, sem precisar do subterfúgio da propriedade fiduciária. É importante nesse momento abrir o debate e levantar esse risco de impedir eventual expansão da execução extrajudicial”, asseverou.

 

Foram debatidas ainda questões relativas à purgação da mora e liquidação do contrato, onerosidade do devedor e adimplemento substancial, entre outras.

 

RF (texto e fotos)