Aula foi ministrada por Alexandre Guerra.

 

O tema “A escritura pública de compra e venda e suas vicissitudes” foi estudado na aula do último dia 12 do 4º Curso de  especialização em Direito Notarial e Registral Imobiliário da EPM. A exposição foi proferida pelo juiz Alexandre Dartanhan de Mello Guerra, coordenador do Núcleo Regional de Sorocaba, e teve a participação da juíza Tânia Mara Ahualli, coordenadora do curso. 

 

Inicialmente, Alexandre Guerra lembrou que a atividade notarial e registral é exercida em caráter privado, por delegação do poder público. Ele enfatizou que é uma função pública submetida a regime jurídico de Direito Público. E apresentou um panorama dos fundamentos da atividade notarial e registral, lembrando que a função social do notário e do registrador consiste em atribuir segurança jurídica, desenvolvimento econômico, organização estrutural e previsibilidade às relações jurídicas. “Tudo isso é muito importante para o Estado e para a economia e está ligado a esses valores”, frisou.

 

O professor explicou que a função de exigir uma forma solene é tomar cautelas determinadas para conferir ao negócio jurídico ou ato jurídico fé pública e presunção de autenticidade e garantir a publicidade e oponibilidade erga omnes (oponibilidade em face de todos). Ele salientou que o fato de se saber que existe uma relação contratual impõe ao terceiro o dever de abster-se, sendo essa a função da publicidade.

 

Alexandre Guerra esclareceu que função é o exercício de uma atividade pela titularidade de um poder e que aquele que tem um poder-função precisa exercê-lo a bem de terceira pessoa. Ou seja, quando os tabeliões e registradores têm esse poder para atribuir fé pública, o fazem no interesse do destinatário da norma e da proteção jurídica, sendo essa a premissa que fundamenta a atividade notarial e registral, o princípio da segurança jurídica.

 

Nesse contexto, conceituou escritura pública como o ato notarial que formaliza a intervenção administrativa do Estado na esfera das relações privadas.

 

Na sequência, discorreu sobre o negócio jurídico e os seus requisitos de validade – agente capaz, objeto lícito, possível, determinado ou determinável e forma prescrita ou não defesa em lei. Esclareceu que a forma consiste na manifestação da vontade e pode ser escrita, verbal, gestual, comportamental ou até mesmo o silêncio. Ele observou que a forma solene é exceção do sistema jurídico, pois este tem como regra o princípio da liberdade das formas. E lembrou que o Direito, em algumas situações, escolhe qual é a solenidade que é a forma pré-estabelecida, não apenas a escritura pública.  Citou como exemplo o contrato de fiança, que a lei determina que seja por escrito e não necessita de escritura pública.

 

O palestrante mencionou também situações em que o legislador exige forma solene, especialmente negócios que envolvem imóveis com valor acima de 30 salários mínimos. Ele ponderou que o imóvel tem relação com a segurança da família, a tutela do ser, merecendo a tutela do Estado na segurança dos negócios imobiliários. Falou ainda sobre contratos típicos e atípicos, união de contratos, coligação de contratos e sobre a juridicidade a eles atribuída.

 

Alexandre Guerra explicou que a consequência de não se atribuir a solenidade determinada na lei é a nulidade do negócio. E explanou a respeito dos requisitos e particularidades da escritura pública de compra e venda.

 

O palestrante discorreu também sobre a boa-fé e sobre a eficácia real do contrato de compra e venda. Observou que se a parte se obriga a transferir e não transfere, não é cumprido o contrato de compra e venda e cuida-se de obrigação pessoal, pois a propriedade não foi transferida. Ele esclareceu ainda que a obrigação de fazer pode ser fungível ou não fungível. E ressaltou que no primeiro caso o juiz pode determinar medidas para assegurar o cumprimento da ordem judicial, mas que somente no caso das obrigações infungíveis a multa torna-se importante.

 

RF (texto e fotos)