ARTIGOS

451 - Responsabilidade civil em condomínios edilícios


TARLEI LEMOS PEREIRA - Advogado


Sumário
: 1. Introdução; 2. Breve escorço histórico; 3. Denominação e natureza jurídica do condomínio; 4. Objeto do condomínio; 4.1 Modalidades de condomínio; 4.2 Instituição do condomínio; 4.3 Condomínio composto de vários edifícios; 4.4 Convenção do condomínio; 4.5 Registro da instituição e da convenção; 5. Direitos e deveres dos condôminos; 6. Despesas de condomínio; 6.1 Conceito e natureza das despesas de condomínio; 6.2 Espécies de despesas; 6.3 Responsabilidade do adquirente por despesas não pagas pelo alienante de unidade autônoma; 7. Assembleia geral de condôminos (aspectos gerais); 8. Síndico e suas atribuições perante o condomínio; 8.1 Responsabilidade do condomínio por ação ou omissão do síndico; 8.2 Prestação de contas pelo síndico; 9. Disciplina de uso das partes comuns e privativas; 9.1 Defesa da intimidade; 9.2 Embaraço ao uso das áreas e coisas de uso comum; 9.3 Poluição sonora; 9.4 Festas e reuniões; 9.5 Barulho produzido por crianças; 9.6 Animais em edifícios; 9.7 Recebimento ocasional de clientes em prédio residencial; 10. Uso da área de estacionamento de veículos; 10.1 Responsabilidade do condomínio por furto de veículo do interior da garagem de edifício; 11. Responsabilidade dos condôminos pelos débitos do condomínio; 12. Responsabilidade civil na administração condominial; 13. Responsabilidade civil resultante de coisas líquidas e sólidas () que caírem em lugar indevido; 14. Responsabilidade civil por acidente em poço de elevador; 15. Responsabilidade civil do condomínio na jurisprudência; 15.1 Supremo Tribunal Federal; 15.2 Superior Tribunal de Justiça; 15.3 Tribunal de Alçada de Minas Gerais (extinto pela EC nº 45/2004); 15.4 Tribunal de Justiça de Minas Gerais; 15.5 Tribunal de Alçada do Paraná (extinto pela EC nº 45/2004); 15.6 Tribunal de Justiça do Paraná; 15.7 Tribunal de Alçada do Rio de Janeiro (extinto pela EC nº 45/2004); 15.8 Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro; 15.9 Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul; 15.10 Tribunal de Justiça de Santa Catarina; 15.11 Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo (extinto pela EC nº 45/2004); 15.12 Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo (extinto pela EC nº 45/2004); 15.13 Tribunal de Justiça de São Paulo; 15.14 Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios; 16. Casuística do condomínio em edifícios: outras questões interessantes; 16.1 É lícita a exclusão de condômino nocivo à tranquilidade do condomínio?; 16.2 Razões de segurança individual podem justificar a alteração da fachada do edifício?; 16.3 Responde o condomínio por furto de veículo estacionado na garagem do edifício?; 16.4 Qual a validade das cláusulas de não indenizar nas convenções de condomínio?; 16.5 Em caso de alienação do imóvel, quem responde pelas despesas de condomínio: o titular do domínio ou o compromissário-comprador?; 17. Quadro sinótico; 18. Conclusões; 19. Bibliografia; 20. Apêndice: I – Legislação (Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil Brasileiro); II – Enunciados aprovados nas Jornadas de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal (relacionados ao tema ); III – Súmula nº 260 do Superior Tribunal de Justiça; IV – Súmulas nº 1, 2, 3, 12 e 13 do Tribunal de Justiça de São Paulo; 21. Modelos de petições (a serem adaptados ao caso concreto): I – Ação de reparação de danos (furto de motocicleta em garagem de condomínio edilício); II – Ação de indenização por danos morais (objetos lançados da janela do edifício).

Resumo: Inova o Código Civil de 2002 ao introduzir no Livro III (Do Direito das Coisas), Título III (Da Propriedade), Capítulo VII (Do Condomínio Edilício), artigos 1.331 a 1.358, regras atinentes ao condomínio edilício, anteriormente disciplinado pela vetusta Lei nº 4.591/64 (Lei de Condomínio e Incorporação Imobiliária).

          Neste trabalho, a par de revisitarmos alguns aspectos importantes do instituto , tais como suas modalidades, forma de instituição, convenção, assembleia geral, atribuições do síndico etc., procuramos enfrentar o tema da , tema este ainda pouco tratado pela doutrina. 

         Com efeito, no mais das vezes, limita-se a doutrina nacional a abordar aspectos atinentes à responsabilização civil do condomínio edilício em virtude de furto de veículo do interior de garagem ou, senão isso, a tratar da responsabilidade civil resultante de coisas líquidas e sólidas (effusis et dejectis) que caírem em lugar indevido.  

         No entanto, embora também tenhamos abordado ambos os aspectos acima, como não poderia deixar de ser, procuramos explorar (i) a responsabilidade civil do condomínio por ação ou omissão do síndico; (ii) por embaraço ao uso das áreas e coisas de uso comum; (iii) a questão da poluição sonora; (iv) o barulho produzido por crianças e animais em edifícios; além da (v) responsabilidade dos condôminos pelos débitos do condomínio e a (vi) responsabilidade civil na administração condominial.  

         Outrossim, efetuamos pesquisa jurisprudencial nos principais tribunais pátrios, objetivando apresentar ao leitor a orientação dominante acerca da Responsabilidade civil em condomínios edilícios, bem como inserimos, ao término do trabalho, algumas outras questões que reputamos interessantes e que, certamente, guardam íntima relação com o tema vertente.  

Palavras-Chave: Direito de Propriedade; Condomínio Edilício; Responsabilidade Civil.

Abstract: The Brazilian Civil Code of 2002 takes an innovative approach by introducing rules related to co-ownership of buildings, formerly governed by Law No. 4,591/64 (Law of Co-Ownership of Buildings and Real Estate Development) into Book III (Property Law), Title III (Property), Chapter VII (Co-Ownership of Buildings), articles 1,331 to 1,358. 

In this paper, in addition to addressing some important aspects of the Co-ownership law, such as its types, form of creation, convention, general meeting, superintendent’s attributions, etc., we also addressed the topic of Tort Law pertaining to Co-Ownership of Buildings, a matter not sufficiently dealt with by the doctrine.  

In fact, most of the time, the Brazilian doctrine is limited to addressing aspects related to civil liability of the co-ownership of buildings, namely thefts of vehicles from their garages or the civil liability resulting from solid and liquid objects (effusis et dejectis) falling into inappropriate places.  

Nevertheless, although we have also addressed both of the above aspects, as it should be, we have sought to explore (i) the civil liability of the building co-ownership for action or inaction of the superintendent; (ii) for obstruction of the common areas or of the things of common use; (iii) the issue of sound pollution; (iv) the noise generated by children and pets in buildings; in addition to the (v) liability of occupants for condominium debts and the (vi) civil liability in condominium administration.  

Furthermore, we have carried out a case law search in the major Brazilian Courts, aiming to present the reader with the dominant guidance on Tort Law in Co-Ownership of Buildings, and at the end of this paper, we introduced other matters we deem relevant, which certainly bear a close relation to the topic in question.  

Keywords: Property Law; Co-ownership of buildings; Tort Law.   

“Uma vez posto o condomínio a funcionar, cada comunheiro, em face de terceiros, atua como proprietário exclusivo e ordinário; mas, em face de seus consortes, seu direito esbarra com igual direito dos mesmos, de maneira que sua atividade, no desfrute da coisa comum, só é permitida enquanto não invadir a área de interesse daqueles. 

O condomínio, entretanto, foi sempre visto como forma anormal de propriedade, na iminência de se resolver. Apresenta-se, ao ver dos escritores antigos e modernos, nacionais e estrangeiros, como fonte de demandas e ninho de brigas, situação anômala, cuja existência não se pode negar, mas que fora melhor não existisse.” (SILVIO RODRIGUES, Direito Civil: direito das coisas, vol. 5, 16ª edição, São Paulo: Saraiva, 1987, p. 192)

1. Introdução

         Considerando-se que a vetusta Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, foi derrogada pelo Código Civil de 2002[1], bem assim que o tema “Responsabilidade civil em condomínios edilícios” ainda hoje desperta o interesse de muitos, ensejando acerbados debates na comunidade acadêmica e nos tribunais, propusemo-nos a escrever sobre o assunto, no intuito de tentar elucidar alguns aspectos jurídicos intrincados que, certamente, ensejam mais demorada reflexão. 

         Não pretendemos, portanto, esgotar o assunto; antes, revisitamos de maneira geral o instituto jurídico do condomínio, suas principais modalidades e características, forma de instituição, atribuições do síndico e da assembleia de condôminos etc., tudo como ponto de partida para a análise da responsabilidade civil nos condomínios em edificações.  

         Essa análise prévia do instituto era absolutamente necessária para, em um segundo momento, enfrentarmos as questões atinentes à responsabilidade civil, pois, certamente, não seria possível delimitá-la sem antes rememorar e compreender alguns aspectos fundamentais que envolvem a denominada propriedade horizontal[2].  

         Assim, procuramos contribuir com a análise da responsabilidade civil por ação ou omissão do síndico; embaraço ao uso das áreas comuns do edifício; barulho produzido por crianças; furto de veículos do interior da garagem; dentre outros enfrentamentos palpitantes.  

         Valemo-nos, principalmente, dos ensinamentos dos ilustres doutrinadores João Batista Lopes e J. Nascimento Franco, nossos eternos mestres, que inegavelmente muito contribuíram acerca do tema Condomínio. Também há de ser sempre lembrado o nome de Caio Mário da Silva Pereira, porquanto foi dele o Projeto que resultou na edição da Lei de Condomínio e Incorporação Imobiliária (Lei nº 4.591/64).     

         Mas não nos furtamos à responsabilidade de emitir nosso entendimento sobre cada questão, sempre que considerado oportuno. Se o trabalho servirá ao propósito a que se destina, somente a sempre bem-vinda crítica dos demais colegas poderá dizer.  

2. Breve escorço histórico

 

         O aproveitamento econômico do solo constitui preocupação antiga da maioria dos povos.[3]

 

         Em Roma, o direito de propriedade não era ilimitado, mas as restrições admitidas pelos romanos a esse direito não chegavam ao ponto de aceitar a coexistência entre a propriedade exclusiva e a copropriedade sobre partes comuns, segundo noticia o desembargador aposentado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, João Batista Lopes.[4]

 

         Para os romanos, o proprietário do solo era dominus da edificação sobre ele construída (aedificium solo cedit et ius soli sequitur).[5]  

 

         É certo, porém, que na Idade Média, era conhecido um sistema de propriedade semelhante ao condomínio hodiernamente conhecido[6]. Mas a terra como objeto de direito de propriedade é criação do liberalismo e do capitalismo.[7]

 

         No Brasil, as Ordenações já se referiam à “casa de dois senhorios”

    “E se huma casa for de dous senhorios, de maneira que de hum delles seja o sotão, o de outro o sobrado, não poderá aquelle, cujo for o sobrado, fazer janella sobre o portal daquelle, cujo for o sótão, ou logea, nem outro edifício algum.” 

         Entretanto, nem na Consolidação de Teixeira de Freitas, nem no Esboço, a matéria despertou interesse, presumivelmente por não ter até então aflorado o problema habitacional.

 

         O Código Civil de 1916, igualmente, não dispôs sobre o condomínio edilício.[8]

 

         A esse propósito, Washington de Barros Monteiro[9] obtemperou que “ao legislador faltou intuição do que viria suceder nesse assunto. Construídos os primeiros edifícios, passaram eles a reger-se pelos usos e costumes, aplicando-se, ainda, as disposições analógicas do condomínio geral”. A ordenação urbanística da atividade edilícia constitui um momento importante da atividade urbanística do poder público, porque visa a examinar todos os projetos concretos de construção, para verificar se se acham, ou não, em harmonia com o plano e com as regras de ordenação de uso e ocupação do solo.[10]

 

         De forma tímida, sob influência das legislações de outros países e sob pressão dos fatos, o Decreto nº 5.481, de 25.06.1928, tentou disciplinar a matéria.

 

         Na sequência, foi promulgada a Lei nº 4.591/64[11] que, em linhas gerais, disciplinou a propriedade horizontal, porém se ressentiu de algumas impropriedades e lacunas. Esta lei ainda sofreu alterações pela Lei nº 4.864/65[12], entre as quais a que possibilitou o desdobramento da incorporação em várias incorporações (artigo 6º).

 

         Finalmente, no ano de 2002, veio a lume a Lei nº 10.406 (Novo Código Civil Brasileiro), que no Livro III (Do Direito das Coisas), Título III (Da Propriedade), Capítulos VI e VII, tratou do condomínio geral (artigos 1.314 a 1.330) e do condomínio edilício (artigos 1.331 a 1.358).  

 

3. Denominação e natureza jurídica do condomínio

 

         Denomina-se condomínio uma espécie de propriedade, em que dois ou mais sujeitos são titulares, em comum, de uma coisa indivisa (pro-indiviso), atribuindo-se, a cada condômino, uma parte ou fração ideal da mesma coisa.[13]     

 

         Por outras palavras, dá-se condomínio, quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma de suas partes[14]. O condomínio edilício pode ser considerado, efetivamente, um direito real novo e complexo, em razão de combinar figuras preexistentes de direitos reais.[15]   

 

         O termo condomínio, que é formado pela junção da preposição com (junto, ao lado de) e do substantivo domínio (latim dominium, ou seja, direito de propriedade), significa dizer que a propriedade pertence ao mesmo tempo a mais de uma pessoa.[16]

 

         Mas condomínio é diferente de comunhão, conforme adverte Danielle Machado Soares[17]

    “O termo comunhão é uma palavra que deriva do latim communis, que significa pluralidade, coletividade ou reunião de elementos singulares. Esta significação fez com que os antigos a grafassem comunião, justamente para diferenciá-la da sua significação religiosa, o que hoje é irrelevante, tendo em vista as várias acepções que uma palavra possuir (sic.).  

    Os juristas, por sua vez, tomaram emprestado o termo do mundo coloquial, e nele introduziram um sentido técnico para qualificar tudo aquilo que é comum a sujeitos distintos, independentemente de se referir a coisas ou a bens, pois trata-se simplesmente de comunhão de direitos. 

    Portanto, há comunhão de direitos quando vários sujeitos distintos possuem direitos idênticos sobre a mesma coisa ou conjunto de bens. Pode ser percebida em qualquer categoria de direito. Como exemplos, podemos destacar o direito de família, onde o instituto é evidenciado, quando a lei estabelece o regime da comunhão conjugal de bens; no direito sucessório, quando ocorrer a transmissão da universalidade de bens aos herdeiros; e no direito das coisas, quando deparamo-nos com o instituto condomínio.”          

         No que diz respeito à natureza jurídica do condomínio, o saudoso professor Washington de Barros Monteiro[18], após examinar as diversas teorias que procuram explicar o instituto – entre elas a que vê no condomínio um único direito, indistintamente outorgado a todos os condôminos, e a teoria das propriedades plúrimas parciais –, estuda a questão em face do Código Civil Brasileiro, observando:  

    “O Código Civil brasileiro, tomando partido entre correntes tão diversas e tão embaraçosas, aceitou a teoria da subsistência, em cada condômino, da propriedade sobre toda a coisa, delimitada naturalmente pelos iguais direitos dos demais consortes; entre todos se distribui a utilidade econômica da coisa; o direito de cada condômino, em face de terceiros, abrange a totalidade dos poderes imanentes ao direito de propriedade, mas entre os próprios condôminos o direito de cada um é autolimitado pelo de outro, na medida de suas quotas, para que possível se torne sua coexistência.” 

         Percebe-se, portanto, que o Código Civil de 2002 acolheu a teoria da subsistência, em cada condômino, da propriedade sobre toda a coisa, que encontra limite no igual direito dos demais comunheiros, nas relações internas. Em relação a terceiros, cada condômino atua como se titular do domínio em sua abrangência[19]. Nas relações externas entre consortes e terceiros, a posição jurídica do condômino não se bitola pelo valor de seu quinhão; a proporcionalidade de sua quota ideal só tem relevância na gradação da intensidade da ação entre os próprios condôminos. Logo, o comunheiro pode agir em relação a terceiro sem se restringir ao valor de sua quota.[20]


4.
Objeto do condomínio

 

         A propriedade horizontal tem por objeto a reunião de habitações, salas ou lojas, formando uma unidade estrutural (edifício) sujeita a um único regulamento jurídico, para atendimento das necessidades e fins comuns.

 

         No edifício, há partes de uso comum e partes exclusivas.

 

         São consideradas comuns as coisas destinadas ao serviço do edifício: o solo, as escadas, as paredes mestras, os pátios, os elevadores, a portaria, a fachada etc.[21]

 

         As áreas de uso exclusivo são constituídas pelas unidades autônomas.

 

         O direito de gozo sobre as partes comuns está sujeito ao princípio de igualdade ou reciprocidade, de modo que ao condômino não será lícito tolher o exercício do direito dos demais coproprietários, conforme adverte João Batista Lopes.[22] 

4.1 Modalidades de condomínio  

O Código Civil de 2002 prevê as seguintes modalidades de condomínio, a saber: 

a) Voluntário, comum ou geral: tem previsão na Seção I (artigos 1.314 a 1.326), do Capítulo VI (Do condomínio geral), do Título III (Da propriedade), do Livro III (Do Direito das Coisas), ocorrendo quando duas ou mais pessoas são proprietárias de um mesmo bem (em regra, de quinhões iguais). Exemplo: uma propriedade pertencente a dois irmãos. 

         Este tipo de condomínio pode ser extinto por divisão cômoda ou pode-se propor ação de extinção de condomínio, se o caso. 

         É diferente de comunhão, em que os comunheiros são titulares do todo. Exemplo: comunhão universal de bens no casamento (após a separação, passam os então comunheiros a ser condôminos).  

b) Necessário ou legal: previsto nos artigos 1.327 a 1.330. Decorre da lei e não há como promover a sua divisão sem destruição do objeto. Exemplo: parede-meia.  

         Maria Helena Diniz[23] esclarece que “o condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas é o estado permanente de indivisão, protegido pela lei, em razão da utilidade comum que apresenta aos vizinhos, como um meio de se manter a paz coletiva e a segurança (CC, art. 1.327), sendo, por isso, um condomínio forçado ou necessário. (...) Pelo art. 1.297, § 1º, do Código Civil, presume-se que essas obras divisórias pertencem aos proprietários confinantes, a não ser que algum dos vizinhos prove que lhes pertencem de modo exclusivo.”  

c) Edilício ou em edificações: previsto nos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil. Teve sua origem com as guerras e com o crescimento das cidades. Nele existem pavimentos horizontalmente sobrepostos, como “camadas de bolo de casamento”. No Brasil, surgiu com a Lei nº 4.591/64 (Lei de Incorporações Imobiliárias).[24]  

d) Condomínio ao rés-do-chão ou condomínio deitado: o desembargador do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Celso Laet de Toledo Cesar[25], faz menção a essa modalidade de condomínio, indagando a respeito: se o condomínio “verticalizado” se denomina condomínio horizontal, aquele verdadeiramente “horizontalizado” como seria chamado?  

         E prossegue o referido doutrinador, esclarecendo:  

                                    “Hoje, com o advento dos ‘condomínios fechados’, num retorno medieval da utilização da propriedade, surgiram novas formas condominiais, que exigem, igualmente, maior reflexão.  

                                    No transcurso da queda do Império Romano, os imperadores mandaram que as cidades se cercassem para se proteger das invasões dos bárbaros, e hoje, com o crescimento da violência urbana, a gerar uma necessidade de proteção e segurança, os condomínios fechados proliferam, uns sob a forma de loteamento (o mais usual); todavia a lei não ignora a possibilidade de se constituir um condomínio numa determinada área, ali erigindo-se mais de uma edificação. 

                                    A Lei 4.591 é bastante explícita a respeito dessa forma de condomínio, e a transcrição seria demorada, mas ao constituir o condomínio nos termos do art. 8º, o incorporador deverá determinar o tipo de construção, casas térreas, assobradadas ou mesmo edifícios, discriminando, a partir daí, ‘a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal de todo o terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades’. 

                                    Também haverá discriminação das partes do terreno que serão utilizadas, em comum, pelos condôminos e, finalmente, as passagens para as vias públicas ou para as unidades constituendas.  

                                    Essas regras derivadas da Lei 4.591 foram implementadas pelos arts. 6º e 7º da Lei 4.864, de 29.11.1965, que criou medidas de estímulo à construção civil.  

                                    Não visamos comentar o mencionado tópico das relações condominiais em edificações várias, num complexo condominial de difícil, porém não impossível acertamento, mas suas formas de extinção. 

                                    E, com relação a ela, a situação parece simples.  

                                    Isso porque, entrelaçando-se o condomínio tipo horizontal com o constituído ao rés-do-chão, o que ocorre é a multiplicidade de divisão de áreas, porque o condômino será titular de uma quota-parte ideal do terreno mater, será proprietário de uma quota-parte ideal do terreno destacado para ser construído, ou o edifício, do qual terá uma unidade autônoma e as áreas comuns respectivas, ou sua casa, passando a deter, igualmente, a propriedade exclusiva das passagens internas, jardins etc.  

                                    Da mesma forma será quotista das outras áreas comuns, como ruas, passagens externas etc., afora, evidentemente, as áreas institucionais que a legislação local exigir.”          

         Note-se, por último, que o compáscuo[26], previsto no artigo 646 do Código Beviláqua[27], não teve previsão legal no Código Reale. Em contrapartida, o condomínio edilício teve ampla e merecida atenção do legislador, que lhe dedicou 28 (vinte e oito) artigos, incluindo-se as disposições gerais (artigos 1.331 a 1.346); a administração do condomínio (artigos 1.347 a 1.356); e a extinção do condomínio (artigos 1.357 e 1.358).      

4.2 Instituição do condomínio

         
        Na lição do saudoso J. Nascimento Franco[28], a instituição do condomínio antecede a convenção e é ato que depende de várias formalidades, a última das quais seu registro no Cartório de Registro Imobiliário.

 

         Uma vez instituído o condomínio num edifício ou numa vila, torna-se ponto de convergência de interesses privados, cuja coexistência harmoniosa depende de sua administração.

 

         Concluída a construção do edifício e instituído o condomínio, termina a atividade do incorporador, do arquiteto, dos operários, e uma nova realidade surge reclamando disciplina legal e gerenciamento próprio.

 

         A disciplina do uso do edifício consta da Convenção de Condomínio e do Regulamento Interno, tendo passado este a fazer parte integrante daquele, conforme disposto no artigo 1.334, inciso V, do Código Civil de 2002.[29]


4.3 
Condomínio composto de vários edifícios

        Quando o condomínio é composto por vários edifícios, cada um deles pode ter uma convenção própria, a qual, todavia, deve ater-se às diretrizes constantes do instrumento de instituição e convenção do condomínio global. Nesse caso, a convenção de cada edifício regulará somente a sua própria utilização e administração, bem como a forma de previsão, rateio e cobrança das despesas das respectivas unidades autônomas.[30]

 

         Com exceção dessa modalidade de condomínio, em que cada bloco pode reger-se por sua própria convenção e, no que for aplicável, pela convenção do condomínio geral, é inadmissível seccionar-se um edifício em diversos setores, tais como garagem, lojas, escritórios etc., tendo cada um deles convenção própria. O que deve e pode haver é um conjunto de cláusulas específicas e aplicáveis só àqueles setores, inseridas no corpo da própria convenção, ficando de todo modo entendido que a administração do condomínio totaliza-se na pessoa do seu síndico.[31]


4.4 
Convenção do condomínio

 

         A Convenção é a lei interna do edifício e, por isso, de obediência obrigatória por todos os seus ocupantes, motivo pelo qual o síndico tem ação direta contra o locatário, e não propriamente contra o condômino-locador, para puni-lo no caso de violação de qualquer de suas disposições, bem como para obrigá-lo a desfazer obras irregulares ou remover coisas instaladas inconvenientemente.[32]

 

         Como lei principal, situa-se hierarquicamente acima de toda e qualquer outra norma, v.g., o regulamento interno, decisão da assembleia geral, resolução do conselho consultivo etc.

 

         Com efeito, todas as demais disposições constituem normas “infraconvencionais”, que só têm eficácia jurídica na medida em que se ajustarem à convenção e jamais quando com ela conflitarem.  

4.5 
Registro da instituição e da convenção

 

         Os instrumentos de instituição e convenção devem ser registrados no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos dos artigos 167, inciso I, 17, e 178, inciso III, da Lei de Registros Públicos.[33]

 

         Com esse registro, o condomínio se legaliza e, daí por diante, passa a ser gerenciado pelos órgãos administrativos criados pela convenção, a qual, uma vez aprovada em assembleia convocada e realizada regularmente, torna-se obrigatória para todos os condôminos, ainda que não registrada.[34] 

5. Direitos e deveres dos condôminos

 

         Segundo João Batista Lopes[35], “o titular da unidade autônoma e co-titular das partes comuns exerce todos os poderes inerentes ao domínio, afigurando-se-nos impróprio falar de limitações ou restrições ao seu direito”.          

 

         Entretanto, os condôminos estão sujeitos a uma regulamentação do exercício de seus direitos, em razão das necessidades impostas pela convivência.

 

         O Código Civil de 2002 traz nos artigos 1.314 a 1.322 o rol dos direitos e deveres dos condôminos, verbis:

CAPÍTULO VI
Do Condomínio Geral

Seção I
Do Condomínio Voluntário

Subseção I
Dos Direitos e Deveres dos Condôminos

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.

Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.

Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal.

§ 1o Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem.

§ 2o Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida.

Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum.

Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais.

Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.

Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.

§ 1o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.

§ 2o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.

§ 3o A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.

Art. 1.321. Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha de herança (arts. 2.013 a 2.022).

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.  

         Por outro lado, mister não deslembrar que o condômino não tem direito a usucapir bem em condomínio, conforme bem anota Benedito Silvério Ribeiro[36]

                       “Inexistindo, no condomínio pro indiviso, a possibilidade de divisão material da coisa, detendo cada um dos condôminos uma fração ideal e não sendo lícito a qualquer deles dispor da mesma, em parte ou do todo, conclui-se que não cabe falar em usucapião, na hipótese de não-consentimento dos demais condôminos.  

             Não podendo um dos condôminos excluir os demais da posse, inviabiliza-se a usucapião, pois revela-se precariedade no intento do possuidor, que tem contra si o seu próprio título. A condição condominial afasta a posse animo domini.” 

         Aliás, nunca é demais lembrar que a usucapião não admite nenhum tipo de surpresa ou trapaça em detrimento daquele contra quem se alega a prescrição aquisitiva.       

 

6. Despesas de condomínio


6.1 Conceito e natureza das despesas de condomínio

         Entre os principais deveres dos condôminos figura o de concorrerem para as despesas de condomínio, expressão ampla que abrange não somente as verbas dispendidas com a conservação ou manutenção do edifício (v.g., limpeza, funcionamento dos elevadores, empregados, consumo de água e luz etc.), mas também as destinadas a obras ou inovações aprovadas pela assembleia de condôminos (v.g., ampliação da garagem, instalação de portão eletrônico, construção de salão de festas etc.). Inclui, ainda, outros títulos como responsabilidade por indenizações, tributos, seguro etc.[37]

 

         Por outras palavras, Jorge Tarcha e Luiz Antonio Scavone Junior[38] definem despesas de condomínio como sendo “aquelas necessárias ao funcionamento do edifício, seu embelezamento e manutenção”.

 

         Relativamente à natureza jurídica das despesas de condomínio, tem-se que constituem obrigação, no sentido técnico-jurídico, revestindo-se de peculiaridades, porque têm eficácia em relação a terceiros.

 

         Trata-se, portanto, de obrigações propter rem (em virtude da coisa), que na definição de Maria Helena Diniz[39], “são aquelas que recaem sobre uma pessoa por força de um determinado direito real, permitindo sua liberação pelo abandono do bem.”

 

         A obrigação de pagar as contribuições condominiais é de caráter propter rem, vinculando o proprietário da unidade imobiliária correspondente. A obrigação propter rem não deixa de ser pessoal, como de resto é da essência dos direitos obrigacionais. Mas tem uma peculiaridade que a distingue: recai sobre o titular do direito de propriedade, vale dizer não deriva de uma relação jurídica, mas de uma situação jurídica. Nesse contexto, o adquirente da unidade imobiliária condominial, por se tornar titular do domínio, assume instantaneamente a condição de devedor dos débitos que sobre ela incidem. Qualquer convenção entre o alienante e o adquirente sobre a responsabilidade pelo pagamento dos débitos condominiais pendentes não pode ser oposta ao condomínio.[40]

 

         Sendo o pagamento das despesas de condomínio uma obrigação propter rem, como demonstrado, pode-se chegar ao extremo de se perder a própria unidade autônoma, em sede de execução civil, mesmo se tratando de bem de família (obviamente se o devedor não tiver outros bens passíveis de constrição judicial). O condômino inadimplente pode, inclusive, ser protestado, conforme faculta a Lei Estadual Paulista nº 13.160, de 21 de julho de 2008.[41]


6.2
Espécies de despesas

         Grosso modo, pode-se dizer que as despesas de condomínio se classificam em ordinárias e extraordinárias.

 

         Conforme adverte João Batista Lopes[42], a discriminação exaustiva das despesas ordinárias e extraordinárias seria impossível, dada a variedade e complexidade de situações geradas pela vida condominial.

 

         Entretanto, Jorge Tarcha e Luiz Antonio Scavone Junior[43], esclarecem que: 

                                    “Tirante as hipóteses legais do art. 22, parágrafo único, da Lei n. 8.245/91, as despesas extraordinárias (que nos imóveis locados devem ser pagas pelo locador) são aquelas que não se referem a gastos de manutenção, nem são necessárias para a administração do condomínio, mas: interessam à estrutura do edifício ou de alguma forma, aumentam o seu valor. 

                                    Por despesas ordinárias, além das expressamente discriminadas no art. 23, parágrafo único, da Lei n. 8.245/91, entendem-se aquelas de manutenção e aquelas necessárias à administração do condomínio, tais como: salários e demais encargos dos empregados; consumo de água, coleta de esgoto (no Município de São Paulo, cobrados de modo a abranger todo o edifício); luz e gás das áreas comuns; limpeza, conservação e pintura das áreas internas de uso comum; manutenção de equipamentos, máquinas e utensílios de qualquer natureza, tais como elevadores; pequenos reparos nas instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; fundo de reserva, se previsto na Convenção; seguro do edifício (art. 13 da Lei nº 4.591/64 e art. 23 do Decreto nº 61.867/67); materiais de limpeza; honorários do administrador e isenção do síndico.” (g.o.)[44]        

         Dessa forma, insta acentuar que as despesas extraordinárias devem ser pagas pelo locador, relativamente aos imóveis locados; já as despesas ordinárias de condomínio, são de responsabilidade do locatário (inquilino), pois se trata de encargo da locação. Significa que o inquilino deve pagar as despesas ordinárias ao locador que, por sua vez, responde pela totalidade das despesas (ordinárias e extraordinárias), perante o condomínio.

 

         Assim o é na medida em que não há qualquer relação jurídica obrigacional unindo o locatário (inquilino) ao condomínio.  

                  

6.3 Responsabilidade do adquirente por despesas não pagas pelo alienante de unidade autônoma 

         O artigo 1.345 do Código Civil de 2002 é suficientemente preciso ao dispor que:  

                                    “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.” 

         Pedro Elias Avvad[45], ao tratar do tema “Responsabilidade do adquirente”, com propriedade, obtempera: 

                                    “A dúvida que surge é no tocante às demais penalidades existentes ou ajuizadas contra o condômino proprietário, que não se refiram às despesas condominiais como, por exemplo, no que concerne às obrigações de fazer ou de indenizar e, ainda, pelas multas por abuso de direito e por comportamento antissocial. A lei não fez qualquer distinção entre a natureza da dívida quando instituiu a responsabilidade do adquirente pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio. Pode ser que aqui o legislador tenha dito mais do que pretendia, mas não há como se cogitar da ‘mens legislatoris’, mas, tão-somente, da mens legis.  

                                    Com relação a danos causados pelo imóvel do alienante a outra unidade, não há dúvida alguma, também, será responsável o adquirente, mas isso decorre do mesmo princípio adotado no direito de vizinhança. São, portanto, transmissíveis ao adquirente todos os débitos relativos à unidade, sem exceções, porquanto, se a lei não distingue, não é dado ao intérprete fazer qualquer distinção.” (g.o.) 

         Portanto, na esteira da lição acima transcrita, podemos concluir que o supramencionado artigo 1.345 do Código Civil resolveu, de vez, a questão da natureza jurídica da obrigação de uma unidade em contribuir para o condomínio, consagrando, como já tivemos oportunidade de mencionar, o caráter propter rem da dívida, que se origina do próprio imóvel e, por isso, o acompanha e deve ser solvida por quem detiver os direitos sob o domínio no momento da execução civil.  

         Assim, entende Pedro Elias Avvad[46], que “vai o adquirente da unidade condominial responder por todos os débitos do alienante, seja de que origem forem, desde que se relacionem com a unidade. Tal não ocorre, todavia, quando a dívida for pessoal ou oriunda de outra relação jurídica estranha à questão condominial propriamente dita”.   

7. Assembleia geral de condôminos (aspectos gerais)

 

         Sidney Alves Pacheco[47], ao abordar o tema “Assembleia Geral”, deixou registrado que:

                “As Assembleias Gerais Ordinárias ou Extraordinárias são necessárias todas as vezes que houver assuntos do interesse do condomínio a serem discutidos e deliberados. 

               Portanto, todos os deveres e obrigações dos condôminos concentram-se nas Assembleias Gerais, previamente convocadas, uma vez que elas, por analogia, reúnem de uma só vez os poderes executivo, legislativo e judiciário do condomínio, muito embora outorgue algumas de suas prerrogativas ao síndico.” 

         Com efeito, o órgão deliberativo do condomínio em edifícios de apartamentos é a Assembleia Geral, constituída por todos os consortes, que, em regra, decide pelo voto da maioria, apurada não pelo número de pessoas, mas pelas quotas ideais, havendo hipóteses em que há necessidade de unanimidade de votos, como as que envolvem, v.g., atos de disposição de partes comuns. Qualquer alteração da convenção dependerá da aprovação de 2/3 dos condôminos. A mudança de destinação (residencial, comercial ou mista) do edifício ou da unidade imobiliária requererá aprovação unânime dos comunheiros (Código Civil, artigo 1.351). As deliberações assembleares, exceto quando se exigir quorum especial, são tomadas, em primeira convocação, pela maioria dos votos dos condôminos presentes, que representem pelo menos metade das frações ideais. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo (poder político) e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição de condomínio (Código Civil, artigo 1.352 e parágrafo único).[48] 

         A Assembleia Geral tem por missão autorizar inovações no edifício; dirimir contendas entre os condôminos; verificar e aprovar o orçamento das despesas ordinárias da administração do condomínio, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas[49], a alteração do regimento interno e autorizar as despesas extraordinárias; eleger e destituir, pelo voto da maioria absoluta (metade mais um), o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou administrar mal o condomínio; escolher o substituto do síndico (Código Civil, artigos 1.349 e 1.350) etc.  

         Contudo, não é ilimitado nem absoluto o poder desse órgão máximo; sofre restrições da lei e da convenção e pode ser judicialmente controlado, conforme previsão expressa contida no artigo 1.350, § 2º, do Código Civil.[50]  

8. Síndico e suas atribuições perante o condomínio

          João Batista Lopes[51], abeberando-se em Antônio Chaves, explica que: 

               “O síndico é tradicionalmente considerado como um mandatário do condomínio. (...) Demonstram os tratadistas o caráter restrito em que deve ser aceita a ideia de mandato, no que diz respeito aos poderes atribuídos ao síndico, e acrescentam que ele é órgão do condomínio como pessoa jurídica, e não dos proprietários ut singuli, dos quais ele não é representante e com os quais não tem relação jurídica. Daí resulta que o síndico não pode agir em nome dos coproprietários, principalmente numa ação judicial, e que, ao contrário, ele pode agir contra os coproprietários.” 

         O síndico é o representante dos condôminos[52], eleito pela assembleia geral, não mantendo com o condomínio qualquer relação de emprego, podendo ser destituído sem direitos trabalhistas.  

         A teor do disposto no artigo 1.347 do Código Civil de 2002, “a assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a 2 (dois) anos, o qual poderá renovar-se”. 

         As principais atribuições do síndico estão arroladas no artigo 1.348 do Código Civil[53], já tendo o Tribunal de Justiça de São Paulo decidido por sua responsabilização exclusiva em virtude de prejuízos causados a condomínio, por irregularidades cometidas na administração do dinheiro arrecadado, eis que a ele compete a gestão interna da edificação[54]. A respectiva ação de indenização em face do síndico, a propósito, pode ser proposta por qualquer condômino, individualmente, ou pelo condomínio.[55]         

8.1 Responsabilidade do condomínio por ação ou omissão do síndico

        
         J. Nascimento Franco[56] relata que “o condomínio responde pelo prejuízo causado a terceiros por ação ou omissão do síndico (art. 932, III, do CC), especialmente no tocante à vigilância e controle sobre os empregados e guardas[57], nos termos estabelecidos pela Convenção e proporcionalmente às verbas que lhe forem propiciadas pelos condôminos. Desde, porém, que o fato tenha ocorrido por falha na vigilância de responsabilidade do condomínio.”

 

         Anota, ainda, que “caso mais comum é pedido de indenização por furto ou dano em veículos estacionados na garagem, mas, em princípio, ao deixar um carro na garagem, seu dono não transfere ao condomínio o dever de vigilância, que, de resto, tem de ser dosada pelos recursos a ela destinados. Daí não se poder imputar omissão de vigilância se os condôminos não tiverem propiciado verbas para isso.[58] Daí admitir-se também que a Assembleia deixe de votar verba específica não apenas por economia, como também para excluir a responsabilidade do condomínio.”[59]

 

         Porém, já se decidiu que a indenização é devida quando dos condôminos for cobrada verba especialmente destinada a serviços de segurança e guarda, pois, neste caso, o furto ou o dano podem ser imputados à omissão de quem estava incumbido de evitá-los e provido de meios para isso.[60]


8.2
Prestação de contas pelo síndico

         O dever de prestar contas é inerente a quem detém mandato e isto, é óbvio, insere-se no poder de representação exercido pelo síndico.

 

         Ocorre que, o administrador pode ser indicado pelo síndico, como seu preposto, devendo ser referendado pela assembleia, conforme dispuser a Convenção. Se o administrador tiver, autonomamente, os poderes do inciso VII [do artigo 1.348 do Código Civil], cobrando as contribuições e as multas e gerindo as contas do condomínio, deverá, consequentemente, prestar contas dessa gestão diretamente à assembleia. Se, ao contrário, o administrador for subordinado ao síndico, este será o responsável perante a assembleia, pelos atos de seus prepostos, cabendo-lhe, unicamente, o dever de apresentar as contas na forma da lei e da convenção.[61]   

 

         Desde que prestadas e aprovadas em assembleia[62], as contas passam a ter presunção relativa (juris tantum) de regularidade, equivalendo a uma quitação conferida à gestão desempenhada pelo síndico.

 

         Sendo presunção relativa, comporta rediscussão apenas pela via judicial, em que não poderá ser analisado o mérito das contas, mas sim a presença de alguma irregularidade formal ou de vícios dos atos jurídicos que quiçá tenham, de algum modo, afetada a sua aprovação (dolo, erro, simulação, coação, falsidade documental, fraude – artigos 138 e seguintes do Código Civil).[63]  

 

9. Disciplina de uso das partes comuns e privativas


        
Cada consorte, além de seu direito de, livremente, usar, fruir e dispor de sua unidade autônoma (Código Civil, artigo 1.335, I), poderá usar e gozar de certas partes comuns do edifício, como: vestíbulo, escadas, elevadores, corredores, desde que não desvirtue sua destinação e não cause danos ou incômodos aos demais comunheiros nem exclua a sua utilização pelos demais condôminos (Código Civil, artigo 1.335, II)[64]. O direito do condômino a guardar um automóvel na garagem do edifício, por exemplo, é de natureza real, e seu exercício no plano fático configura posse, tutelável através dos remédios jurídicos possessórios. Provadas essa posse e a turbação por ato da administração do edifício, julga-se procedente a ação de manutenção, independentemente de qualquer indagação sobre a efetiva existência do direito (ADCOAS, 1982, nº 85.413); mas não tem o condômino posse sobre lugar em garagem, demarcada em caráter provisório pela administração do condomínio (ADCOAS, 1983, nº 89.781). A falta de vagas na garagem, vendidas ou não construídas, tem sido considerada defeito de construção indenizável pelo incorporador ao condomínio e ao comprador que ficar sem direito à vaga. Os condôminos prejudicados, cujas unidades sofreram desvalorização em razão do referido defeito, poderão propor contra o vendedor ação indenizatória por quantia equivalente ao número de vagas faltantes (RT, 540:117, 577:85, 542:107, 702:91; RJTACSP, 114:177). O seguro é obrigatório, mas cada consorte poderá contratá-lo em separado para sua unidade autônoma.[65]
 

9.1 Defesa da intimidade

         Relativamente à intimidade dos condôminos, prevalece o entendimento razoável de que a visita de pessoa do sexo oposto a homem ou mulher que morar principalmente sozinha em um apartamento é insuscetível de controle, salvo, é claro, se violadas as regras gerais de boa vizinhança.

 

         Já houve casos nos quais os tribunais prontamente atuaram, proibindo a interferência abusiva e, ato contínuo, julgando improcedentes ações de despejo contra locatários, bem como garantindo a livre utilização do imóvel por via do interdito proibitório (artigos 932 e 933 do Código de Processo Civil)[66].

 

         Com efeito, na utilização de sua unidade, o condômino não pode sofrer restrição, exceto no tocante às regras de destinação do imóvel e às usuais de boa vizinhança. Dessa forma, é descabido que o síndico, os demais condôminos ou a polícia fiscalize e restrinja o ingresso de pessoas nas unidades autônomas de um edifício.

 

         Poder-se-ia argumentar que, hodiernamente, reina entre nós um clima generalizado de insegurança, mormente nos grandes centros urbanos, mas nem mesmo isso autorizaria a restrição ao uso das unidades condominiais. Por outro lado, a ninguém é dado desconhecer que grande parte dos edifícios passaram a adotar sistema de segurança interno, instalando-se câmeras de filmagem e outros modernos equipamentos (v.g., ofendículos), o que, de certo modo, é plenamente justificável e compreensível, devendo ser tolerados na moderna sociedade em que vivemos.[67]

 

         Mas que não se faça confusão: o que não se permite é a manifesta violação da intimidade de visitantes, estranhos ao condomínio, e de seus respectivos moradores, podendo o porteiro limitar-se a identificar pessoas que pretendam adentrar qualquer apartamento.

 

         Óbvio que, nessa seara, há de prevalecer, antes de tudo, o bom senso dos envolvidos, não devendo o ocupante do apartamento ultrapassar os limites do razoável, sob pena de fazer mau uso do imóvel.[68]   


9.2
Embaraço ao uso das áreas e coisas de uso comum

         
          Regra geral, qualquer condômino pode, após obtida autorização da unanimidade dos demais, utilizar-se de área comum do prédio, sem maior utilidade para outros, se para ele tiver algum proveito.

 

         Entretanto, convém não deslembrar que o artigo 1.335, inciso II, do Código Civil[69], confere ao condômino o direito de usar as partes comuns do edifício segundo sua destinação e contanto que não exclua o uso pelos demais compossuidores.[70] 


9.3
Poluição sonora

         O ruído excessivo nos condomínios é infração costumeira que requer sempre pronta atuação do síndico, sob pena de se instalar a balbúrdia.

 

         A poluição sonora constitui grave infração dos deveres de vizinhança porque prejudica o sossego e a própria saúde das pessoas que, a princípio, vêem no seu lar um reduto de segurança e tranquilidade.

 

         Muitos julgam que o barulho deva cessar apenas após as 22 (vinte e duas) horas. Ledo engano, pois a lei não diz isso, malgrado existam decisões judiciais nesse sentido[71].

 

         Ao contrário, o incômodo aos vizinhos deve ser evitado a qualquer hora do dia ou da noite, até porque o barulho excessivo impede o trabalho nas horas ditas úteis, bem como o repouso durante a noite.[72]


9.4
 Festas e reuniões

         Não há restrição que o ocupante de um apartamento, seja ele condômino ou inquilino, promova festas ou reuniões sociais, desde que, é claro, sejam evitados instrumentos musicais em tonalidade incômoda aos vizinhos, bem assim tenham duração razoável, em horário não predominantemente destinado ao repouso noturno.  


9.5
Barulho produzido por crianças

Como bem adverte J. Nascimento Franco[73], esse é um “ponto delicado que tem de ser cuidado compreensivamente, pelo síndico e pelos pais em conjunto”.

 

De fato, o barulho produzido por crianças, toleráveis no interior das residências isoladas, não podem sê-lo, todavia, nas partes comuns dos edifícios de apartamentos.

 

Caso haja permanência abusiva de grupos no hall social, ou mesmo abuso do uso de instrumentos ruidosos, qualquer condômino pode, querendo, exigir providências do síndico que, neste caso, deverá tomá-las, sob pena de sua responsabilização.             


9.6 
Animais em edifícios

 

         Diz-se que o “Direito é acima de tudo uma questão de bom senso”. Disso não discordamos, porém em se tratando de animais em condomínios edilícios, haja bom senso!

 

         É que o apego exagerado de certos moradores a seus animais de estimação por vezes não só incomodam os demais, mormente em virtude do barulho produzido, bem como colocam em risco a segurança de crianças e adultos, o que definitivamente não é desejável.

 

         Frequentemente, as convenções ou os regulamentos dos condomínios admitem ou não a permanência de animais nas unidades autônomas. Outras vezes, permitem, apenas, animais de pequeno porte, como v.g. cães, gatos e pássaros.[74]

 

         Porém, uma coisa é certa: os cães de tamanho avantajado e de raças sabidamente agressivas (v.g., pit bull, rottweiler, doberman e mastim napolitano), não devem ser tolerados, porque atemorizam pessoas que transitem pelas dependências do condomínio edilício.[75]

 

         No mais, tudo dependerá das situações peculiares a envolver o caso concreto, bem como o grau de agressividade do animal, pois quem mora em um edifício de apartamentos por certo deve se submeter às restrições impostas pelas regras de boa vizinhança. Por isso, há entendimento doutrinário no sentido de que “o cão dócil de pequeno porte, se não for um ensandecido uivante madrugador, também não representa qualquer empecilho para a sua manutenção na unidade, ainda que a convenção não lhe faça qualquer ressalva”[76].

 

         De outro lado, o extinto Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, no julgamento da Apelação Cível nº 00.396.348-5/00, proferido pela 8ª Câmara, em que foi relator o Juiz Toledo Silva, decidiu pela não manutenção no apartamento do autor da ação judicial, de ave cujo canto é de tonalidade irritante, restando caracterizado ruído excessivo anormal e insuportável (j. 21.12.1988 – v.u. – JTA 117:43).

 

         Seja como for, frise-se que uma vez permitida a presença de animais domésticos em apartamentos, as devidas condições de higiene deverão ser sempre mantidas.[77]


9.7
Recebimento ocasional de clientes em prédio residencial

         Essa questão, até certo ponto, parece-nos de fácil solução.

 

         Obviamente, não poderão ser instalados nos edifícios residenciais escritórios ou consultórios para o exercício das diversas profissões, tais como advocacia, medicina, odontologia, engenharia, arquitetura etc., sob pena de desvio de finalidade específica dos apartamentos. Tampouco poderão ser “instalados” verdadeiros lupanares, para exercício – ainda que velado – do meretrício.

 

         Mas, nada impede que, vez ou outra, um cliente seja atendido no apartamento do profissional-morador, desde que não haja periodicidade.

 

         Com efeito, algumas atividades certamente deverão ser evitadas, a fim de que não causem incômodo aos demais moradores, tais como cursos de qualquer natureza[78], que pressupõem a continuidade por um largo período e afluência de diversos alunos.

 

         Vindo isso a acontecer, poderá o síndico vir a ser responsabilizado, solidariamente com o profissional que resida no edifício e tenha no apartamento recebido seus clientes.

 

10. Uso da área de estacionamento de veículos

         Na sequência, trataremos da responsabilidade do condomínio no caso de eventual furto de veículo do interior da garagem de edifício.

 

         Contudo, mister partirmos da premissa fundamental de que à luz do Enunciado nº 91, aprovado na I Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal, “a convenção de condomínio ou a assembleia geral podem vedar a locação de área de garagem ou abrigo para veículos a estranhos ao condomínio”. Maria Helena Diniz[79], aliás, reafirma essa regra ao afirmar que “nada obsta a que a convenção de condomínio contenha, por questões de segurança, norma proibindo a locação de garagem a pessoa estranha ao condomínio (CC, art. 1.333; JSTJ, Lex 85:111)”.

 

         Nesse diapasão, note-se que nem mesmo o artigo 1.338 do Código Civil[80] terá o condão de excluir a possibilidade de se vetar, na convenção condominial, a locação a estranhos do abrigo para veículos privativo de determinado condômino. A convenção é a lei interna do condomínio e pode dispor sobre todos os temas de interesse do organismo condominial, em especial aqueles referentes à segurança interna. Só a desconformidade com as normas legais pode esmaecer ou subtrair a força normativa da convenção. Levando em conta que o artigo 1.338 apenas estabelece uma escala de preferência a ser seguida em caso de aluguel de vaga de garagem, e não propriamente cria o direito irrestrito de locação, é perfeitamente lícita a existência de restrições na convenção que objetivem interesses comuns do corpo condominial[81]. Em suma, é um direito que tem a maioria condominial, de não admitir, a pretexto de guardar veículo, o ingresso permanente de estranho nas dependências da edificação.[82] 
   

10.1 Responsabilidade do condomínio por furto de veículo do interior da garagem de edifício

         A concentração populacional nas grandes cidades determinou a generalização dos edifícios em substituição das moradias isoladas. Grandes conjuntos passaram a ser construídos nas cidades, destinados a evitar aos seus moradores os inconvenientes da promiscuidade e a lhes propiciar as vantagens da vida coletiva, alguns abrigando serviços visando atingir as necessidades mais elementares.[83]

 

         Mas outros problemas foram surgindo, tais como, no que ora releva salientar, o congestionamento das ruas contíguas pelos veículos que se dirigem às garagens dos edifícios, as quais, também, passaram a ficar lotadas.

 

         O Código Civil de 2002, a seu turno, disciplinou as relações jurídicas decorrentes do denominado condomínio horizontal ou edilício, já normatizado pela Lei nº 4.591/64.[84]

 

         A esse respeito, esclarece Silvio de Salvo Venosa[85] que, “o atual Código Civil passa a disciplinar integralmente o dito condomínio edilício, revogando, em princípio, essa matéria na Lei 4.591/1964, mas mantém em vigência a parte relativa às incorporações”.

 

         Com o advento da nova codificação, “todo aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito” (Código Civil, artigo 186).

 

         Antônio Benedito Ribeiro Pinto[86], abeberando-se em Rui Stoco, ao tratar do furto de veículos estacionados na garagem de edifícios de condomínio, anota que: 

                       “Os edifícios em condomínio não respondem, como regra, pelo furto de veículos, seus acessórios ou objetos neles deixados, quando estacionados na garagem do prédio. 

                       Ao estacionar seu veículo na vaga de garagem existente no prédio o condômino ou apenas morador ou usuário não transfere a sua guarda à administração do condomínio, nem entre eles se estabelece um contrato de depósito.  

                       Aliás, quase sempre as convenções de condomínio trazem disposição nesse sentido, pois, como ali está firmado, as vagas de garagem constituem unidades agregadas à própria unidade residencial ou comercial pertencente ao usuário. Com essa previsão expressa de inexistência de garantia, o condômino, locatário ou mero usuário já não poderá alegar ignorância, posto que alertado, de modo que lhe caberá tomar maiores providências no que pertine à segurança, mantendo seu veículo permanentemente trancado, com os vidros fechados, não deixando objetos de valor visíveis em seu interior; instalando alarme, trava de segurança, sistema de corte de combustível e mantendo seguro do veículo. 

                       A obrigação de guarda só pode prevalecer se estiver expressamente prevista na Convenção ou no Regulamento Interno do condomínio ou se este mantiver guarda ou vigilância para o fim específico de zelar pela incolumidade dos veículos estacionados na garagem do prédio. 

                       Mas, agora, a obrigação de indenizar já não mais será corolário de um contrato de depósito, mas em razão da obrigação do empregador em responder pelos atos culposos de seus prepostos. 

                       Ora, se o condomínio mantém funcionários com a tarefa de vigiar e resguardar os veículos estacionados e se um deles vem a ser furtado, terá o preposto obrado com culpa in vigilando, de modo que por esse agir (ou não agir) culposo deverá responder o patrão.  

                       Portanto, para que se possa responsabilizar o condomínio, seria necessário que, por deliberação dos condôminos, determinadas medidas de segurança devessem ser adotadas e houvessem falhado no caso concreto, por culpa do síndico ou de algum preposto. 

                       A despeito da responsabilidade do condomínio, assim se manifestam J. Nascimento Franco e Nisske Gondo:  

                       ‘Na administração interna do edifício ou do conjunto de edifícios, deve o síndico prover a vigilância, moralidade e segurança, bem como os serviços que interessem a todos os moradores (art. 22, § 1º, b). Cabe à Convenção prever expressamente as minúcias relativas às situações peculiares do edifício, uma vez que a lei aborda o problema em linhas gerais. Pelo prejuízo que resultar a terceiros do descumprimento, pelo Síndico, do seu dever de vigilância, responde patrimonialmente o condomínio. Contudo, não responde por danos causados a veículos estacionados na garagem se não ficar provada culpa de seus empregados e se a Convenção expressamente isentá-lo do dever de indenizar’ (Condomínios e edifícios, 4ª edição, 1987, p. 250).”        

         Nesse mesmo sentido, é a orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, que em acórdão relatado pelo Ministro Barros Monteiro, teve a oportunidade de deixar assentado que: 

                       “É certo que ao síndico incumbe a administração interna da edificação no que respeita à vigilância e segurança, mas sua atuação é dependente de meios que os condôminos põem a sua disposição com vistas a tal finalidade.” (STJ – 4ª Turma, R.Esp. – Rel. BARROS MONTEIRO, RT 680/204) 

         Com efeito, é bastante frequente a pretensão das pessoas de responsabilizarem os condomínios, querendo ser indenizadas por furtos de veículos nas garagens destes tipos de edifícios.  

         Nesse aspecto, aborda J. Nascimento Franco[87] que “o condomínio responde pelo prejuízo causado a terceiros por ação ou omissão do síndico, especialmente no tocante à vigilância e controle sobre os empregados e guardas, nos termos estabelecidos pela Convenção e proporcionalmente às verbas que lhe forem propiciadas pelos condôminos. Desde, porém, que o fato tenha ocorrido por falha na vigilância de responsabilidade do condomínio. Caso mais comum é pedido de indenização por furto ou dano em veículos estacionados na garagem. Ocorre que, em princípio, ao deixar um carro na garagem, seu dono não transfere ao condomínio o dever de vigilância, que, de resto, tem de ser dosada pelos recursos a ela destinados. Daí não se poder imputar omissão de vigilância se os condôminos não tiverem propiciado verbas para isso. Daí admitir-se também que a Assembleia deixe de votar verba específica não apenas por economia, como também para excluir a responsabilidade do condomínio.” 

         E prossegue o saudoso professor: “contudo, a indenização é devida quando dos condôminos for cobrada verba especialmente destinada a serviços de segurança e guarda, pois, nesse caso, o furto ou o dano podem ser imputados à omissão de quem estava incumbido de evitá-los e provido de meios para isso.” 

         Esse entendimento encontra, hodiernamente, manifesto respaldo jurisprudencial.[88]  

11. Responsabilidade dos condôminos pelos débitos do condomínio

         Mais uma vez abeberamo-nos nas preciosas lições do saudoso J. Nascimento Franco[89], para esclarecer que, relativamente aos débitos do condomínio, os condôminos suportam, conjuntamente, perante terceiros, as consequências das deliberações tomadas em Assembleia ou de fatos atribuíveis ao condomínio. Senão vejamos: 

                       “Todos os condôminos suportam perante terceiro as consequências das deliberações tomadas em Assembleia ou de fatos atribuíveis ao condomínio, motivo pelo qual, em caso de cobrança judicial contra ele, o síndico tem de ratear o valor cobrado entre todos os condôminos logo depois de recebida a citação na execução, a qual é feita na pessoa dele, como representante legal do condomínio réu[90]. Sem esse rateio, o credor pode penhorar qualquer coisa de uso comum, tais como linhas telefônicas, móveis, créditos, depósitos bancários, rendimentos percebidos pelo condomínio, devendo-se ponderar, todavia, que a administração do edifício poderá inviabilizar-se caso a penhora incida sobre valores correspondentes às cotas-partes pagas pelos condôminos para custeio de despesas inadiáveis, como salários de empregados, consumo de água, luz e força, conservação dos elevadores etc. Nessa hipótese, o advogado do condomínio pode pedir ao juiz que limite a constrição apenas sobre parte daqueles valores[91]. Tem-se mesmo admitido a penhora do edifício inteiro ou de determinadas partes comuns, se o condomínio executado não tiver outros bens penhoráveis[92]. O que não se pode, porém, é penhorar uma unidade autônoma isolada, visto que seu dono não responde sozinho pelos débitos da comunidade[93]. 

         Por isso é que o condômino que discordar de uma deliberação, por entendê-la ilegal ou inconveniente ao condomínio, pode ressalvar o direito de não participar do rateio da eventual condenação, declarando expressamente seu voto contrário e alertando os demais sobre os fundamentos em que se apóia[94] 

         Essa declaração é dispensável quando a ação é travada com o próprio dissidente, por força do princípio de que ninguém pode ser compelido a custear processo contra si mesmo.  

         (...) Biasi Ruggiero adere à tese de que o condômino que litiga contra o condomínio deve participar do rateio das despesas feitas pelo último. Mas pondera que, para evitar procedimentos em cascata, será conveniente que na inicial e na contestação se formule pedido para que na sentença o juiz decida a respeito num ou noutro sentido[95]. Trata-se de um ponto de vista razoável, embora nos pareça mais lógico o entendimento dos que isentam o condômino litigante do pagamento de advogado para postular contra ele mesmo, tanto mais que se for vencido arcará, como ônus da sucumbência, com as custas e honorários usualmente constantes da condenação. E, se vencedor, não se compreende que mesmo assim tenha de pagar a sustentação, por seu opositor, de ponto de vista rejeitado pela Justiça. 

         Além dos gastos deliberados pela Assembleia Geral, há também outros pelos quais respondem todos os condôminos, tais como os decorrentes de obrigações tributárias e análogas do condomínio. 

         (...) Sobre o INSS, é ponto assentado que o condomínio tem a obrigação de efetuar os recolhimentos atribuídos aos empregadores em geral. Ocorre que, o Dec.-lei 1.826/96, ao regulamentar a LC 84, determinou o recolhimento de 15% (quinze por cento) sobre o valor da cota-parte na despesa de condomínio não cobrada ao condômino que exerce gratuitamente a função de síndico. Trata-se de um recolhimento antes não exigido e que apresenta fortes indícios de inconstitucionalidade, pois o síndico não é empregado do condomínio, nem sua colaboração pode ser assemelhada a uma relação de emprego, que tem natureza jurídica peculiar. A isenção do rateio, no caso, constitui mera liberalidade do condomínio, que nem de longe constitui remuneração sujeita àquele recolhimento.”

         Ademais, no tocante ao rateio, a assembleia dos condôminos é livre para estipular a forma adequada de fixação da quota dos condôminos, desde que obedecidos os requisitos formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito de alguns condôminos. O rateio igualitário das despesas condominiais não implica, por si só, enriquecimento sem causa dos proprietários de maior fração ideal.[96]

 

         A sanção incidente sobre rateio condominial emerge plena diante do simples vencimento da prestação não paga, a não ser que a convenção proíba a cobrança. A correção monetária, por sua vez, é mera atualização do valor que não configura acréscimo. A correção monetária em despesas condominiais deve incidir a partir do vencimento de cada parcela, nos termos da convenção e em consonância com a Lei do Condomínio e Incorporações (Lei nº 4.591/64), artigo 12, § 3º. O condômino impontual deve suportar as penalidades de que trata a convenção de condomínio, entre elas a incidência sobre o débito de multa prevista no percentual de 2% e de juros de 1% ao mês[97], exigências que são consentâneas com a Lei do Condomínio e Incorporações e com o Código Civil Brasileiro.[98]


12.
Responsabilidade civil na administração condominial

         O condomínio edilício é um ente sem personalidade jurídica, embora tenha capacidade processual, a teor do disposto no artigo 12, inciso IX, do Código de Processo Civil[99], e no artigo 1.348, inciso II, do Código Civil de 2002[100]

 

         Também não tem lucro, nem fins econômicos, e a despeito do nome pomposo (“condomínio edilício”), não passa de uma “vaquinha” que é feita para propiciar a vida em comunidade, conforme referiu João Paulo Rossi Paschoal em palestra proferida na ACIGABC – Associação dos Construtores, Imobiliárias e Administradoras do Grande ABC, em maio de 2006.

 

         De fato, qualquer oscilação na arrecadação do condomínio, por mínima que seja, já é bastante para causar insatisfação e abalo, provocando generalizada má vontade dos condôminos para com a contribuição mensal.

 

         Entretanto, é preciso ter em mente que, em última análise, o condomínio nada mais é que os próprios condôminos, cujos esforços, somados, propiciarão a adequada administração do patrimônio comum.

 

         Consequentemente, o tema responsabilidade civil do condomínio deve ser enfrentado mediante a aplicação da regra in dubio pro comunitatis, tendo em vista o potencial desagregador, nocivo e nefasto que uma eventual indenização acarretaria aos condôminos.

 

         Exemplificativamente, deve-se constatar o nível, proporção e qualidade da segurança existente no condomínio, pois quanto maior for a segurança fornecida, maiores serão as despesas arcadas pelos condôminos e, por via de consequência, maior será o dever de guarda assumido pelo condomínio. Nesse sentido é a lição de Antonio Biasi Ruggiero[101], a seguir transcrita: 

               “O toque essencial para que haja a responsabilização, é a especificidade das funções dos empregados. Se o condomínio não se propôs a prestar supervigilância, a funcionar como autêntico guardião e, para isso, não recebeu qualquer verba, como pode responder por aquilo a que não era obrigado?” 

         Outro aspecto relevante a ser analisado é aquele relativo às atribuições e relevância do Conselho Fiscal na vida condominial.  

         Com efeito, o artigo 1.356 do Código Civil de 2002 preconiza: 

               “Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a 2 (dois) anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.” 

         O usual é que o Conselho funcione mesmo como órgão “auditor” das contas do síndico, isto é, incumbido de dar parecer a seu respeito, o qual não vincula o convencimento e a decisão da assembleia.  

         Mas isso não elimina a possibilidade de o locatário, entretanto, exercer o seu direito de vista dos documentos a que se refere o artigo 23, § 2º, da Lei nº 8.245/91.[102]  

         Há, ainda, a possibilidade de divulgação das unidades inadimplentes no balancete ou documento assemelhado, sem que isso implique, a nosso ver, em dano moral, mormente se identificado o apartamento pelo respectivo número e não pelo nome do condômino.[103]

 

13. Responsabilidade civil resultante de coisas líquidas e sólidas (effusis et dejectis) que caírem em lugar indevido

         O artigo 938 do Código Civil de 2002, trata da reparação do dano resultante do lançamento de coisas (matérias líquidas ou corpos sólidos) de uma casa à rua, da forma seguinte: 

               “Aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido.”        

         A responsabilidade, conforme ensina Carlos Roberto Gonçalves[104], “é puramente objetiva. Não se cogita da culpa. Já no direito romano a actio de effusis et dejectis se destinava a definir a responsabilidade em face do dano causado por uma coisa lançada de uma habitação para o exterior. Não se indagava se foi lançada propositalmente à rua ou se caiu acidentalmente. Se se havia despejado uma coisa líquida (effusum) ou lançado um objeto (dejectum) de um edifício sobre um lugar destinado à passagem pública, concedia-se contra o ‘habitator, independentemente de culpa’, uma ação, variável em seu objeto de acordo com as hipóteses”.

 

         O referido artigo 938 pode ser considerado um claro exemplo de presunção de responsabilidade de guarda da coisa inanimada, bastando que a vítima prove a relação de causalidade entre o dano e o evento.

 

         Somente se remove a presunção de responsabilidade do chefe de família que habita a casa (dono, locatário, usufrutuário, comodatário) se houver prova de culpa exclusiva da vítima (por haver provocado a queda do objeto) ou caso fortuito (que afasta a relação de causalidade).

 

         Sem dúvida, a ideia inspiradora da regra é a de garantir o transeunte contra algum objeto que caia ou seja lançado, imprudentemente, do interior de uma residência.[105]

 

         Em relação às coisas e líquidos lançados ou caídos de edifícios, sem que se consiga apurar de qual apartamento tombou, afirma Aguiar Dias[106] que “a solução não pode ser outra senão a que já oferecia o Edito: responsabilidade solidária de todos os moradores”.

 

         No mesmo sentido, é o pensamento de Pontes de Miranda, citado por Carlos Roberto Gonçalves[107], para quem “no direito brasileiro, a solidariedade é por parte de todos os que poderiam ser os responsáveis. Assim, se o edifício tem duas alas de apartamentos, só uma das quais está em posição de ter coisas que caiam ou sejam lançadas, os habitantes dos apartamentos aí situados é que são legitimados passivos. Dá-se o mesmo a respeito dos andares”.    

 

         A supramencionada orientação de Aguiar Dias foi acolhida pela 7ª Câmara do extinto 1º Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, que firmou entendimento no sentido da responsabilidade objetiva do condomínio, uma vez não identificado o apartamento de onde o objeto fora atirado. Senão vejamos: 

               “A questão é solucionada pela inadmissibilidade de se imputar a conduta que ensejou o dano a alguém em especial. Logo, responde o condomínio. Evidente que o art. 1.529, ao dispor, em 1916, que ‘aquele que habitar uma casa, ou parte dela, responde pelo dano proveniente das coisas que dela caírem ou forem lançadas em lugar indevido’, previu a responsabilidade do habitante de uma ‘casa’, de vez que inexistiam, então, grandes edifícios de condomínio vertical. No entanto, nada impede a interpretação extensiva, de forma a abarcar, na compreensão do conceito, o condomínio, quando a lei fala ‘aquele’. A subsunção do fato à hipótese legal... decorre do quanto se vem dizendo que a norma jurídica abarca, em seu conteúdo semântico, a responsabilidade não apenas do morador de edifício em condomínio mas deste próprio. A culpa anônima ou a responsabilidade sem culpa emerge do texto legal. O que responde pelo dano é ‘aquele’ que habita a casa. Por extensão, aquele que habita edifício em condomínio. Como se torna inadmissível que o lesado perquira sobre a autoria, o condomínio responde pelo dano causado.” (JTACSP, RT 87/138)        

         Nessa senda, Carlos Roberto Gonçalves[108] afirma lhe parecer, entretanto, procedente a crítica que, a esse entendimento, faz Silvio Rodrigues, em análise ao artigo 1.529 do Código Civil de 1916 [atual artigo 938 do Código Civil de 2002], nos termos seguintes: 

               “O dispositivo em comentário refere-se à responsabilidade daquele que habita uma casa ‘ou parte dela’. O que vale dizer que, quando um prédio é habitado por muitas pessoas, cada uma ocupando fração delimitada do edifício, a responsabilidade pelo dano causado a terceiro com a queda de objetos é do ocupante daquela parte do edifício de onde caiu a coisa causadora do prejuízo. Pois é óbvio que, se a coisa caiu de um apartamento do quarto andar, não pode ser responsabilizado aquele que mora no décimo.”        

         E prossegue Carlos Roberto Gonçalves[109] com suas pertinentes observações: 

               “Tal concepção, além de se ajustar aos termos da lei, parece-nos realmente mais consentânea com a equidade e com o senso de justiça. Afigura-se-nos injusto responsabilizar solidariamente todos os moradores de uma ala de edifício de muitos andares pela morte de um pedestre atingido por algum objeto, sem que se saiba de qual apartamento caiu.  

               Nesse sentido já decidiu o Tribunal de Justiça de São Paulo: 

               ‘Dano causado por ocupante de unidade autônoma condominial – Autor da lesão que permanece no anonimato – Hipótese de ilegitimidade passiva ad causam do condomínio – Carência decretada’ (RJTJSP, 89/173). 

               Em casos dessa natureza, merece acolhida, pois, a opinião de Caio Mário da Silva Pereira: 

               ‘Cumpre, nesse caso, apurar de onde veio o objeto causador do dano. Aguiar Dias lembra o critério de apurar a ala em que se deu a queda do objeto, para eximir o da ala oposta (ob. cit., nº 177). Neste sentido de se identificar a unidade de onde ele proveio, é de se considerar que, nos termos do que dispõe a Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, art. 2º, cada unidade autônoma é tratada como objeto de propriedade exclusiva... é necessário assentar que, se de um edifício coletivo cai ou é lançada uma coisa, a inteligência racional do art. 1.529 não autoriza condenar todos os moradores, rateando a indenização ou impondo-lhes solidariedade (Silvio Rodrigues, ob. cit., nº 47). Se se impõe ao ‘habitador’ a responsabilidade, é preciso conciliá-la com a noção de unidade autônoma, pois que, se de uma delas ocorreu o fato danoso, somente quem a habita é o responsável, e não todos, indistintamente’ (Responsabilidade, cit., p. 125).” 

         A jurisprudência majoritária dos tribunais pátrios agasalha esse entendimento.[110]

 

14. Responsabilidade civil por acidente em poço de elevador

Considerando-se que acidente em poço de elevador poderá ocorrer em virtude de queda do “carro” ou em razão de defeito no seu maquinário, faz-se necessária alguma reflexão acerca da responsabilidade civil daí oriunda.

 

O condomínio edilício é representado por seu síndico, o qual responde por ação ou omissão que venha a cometer. Nos termos do artigo 1.348, inciso V, do Código Civil de 2002, compete ao síndico diligenciar a guarda e conservação das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores.

 

Assim, consoante anota Magno Cardoso Brandão[111], “pode-se dizer que se o síndico não mantém vigilância quanto à manutenção dos elevadores e acontece algum acidente, o condomínio será obrigado a indenizar a vítima, quando esta apenas se lesionar, ou a indenizar a família da vítima, caso esta venha a óbito, se, por exemplo, em razão de uma falha mecânica o elevador pára em outro pavimento e a vítima cai em seu poço. Ora, se a empresa que presta manutenção ao elevador não a faz com os devidos cuidados, também será responsabilizada, pois tinha a obrigação de manter o elevador sempre em bom estado de funcionamento. Pelos motivos mencionados, a culpa do condomínio e da empresa de manutenção sempre será presumida, tratando-se, desta feita, de responsabilidade objetiva imprópria ou impura.”

 

Com efeito, o condomínio tem a obrigação de fiscalizar a manutenção realizada pela empresa de elevadores, e esta a de manter o elevador em bom estado de funcionamento, sob pena de responsabilização.

 

Relativamente à responsabilidade solidária do condomínio e da empresa de manutenção de elevadores, Magno Cardoso Brandão[112] abeberando-se em Maria Estela Sahyão, cita o seguinte trecho jurisprudencial: 

                       “No dizer sempre expressivo da Jurisprudência Brasileira, o Acórdão unânime da 4ª Câmara Cível do Tribunal de São Paulo, proferido na Apelação nº 254.778 e julgado em 16/12/76, nos fornece uma lição, relatada a seguir:  

                       Ao pretender entrar no elevador uma pessoa foi projetada no vácuo, pois a cabine se encontrava em outro pavimento. A vítima acionou o condomínio e a empresa encarregada da conservação dos elevadores, logrando êxito em sua demanda...” 

Lobriga-se, portanto, que há uma presunção de culpa tanto do condomínio (devido à falta de vigilância em relação à manutenção prestada pela empresa de elevadores), quanto da empresa de manutenção (por não realizar os reparos necessários ao bom funcionamento do elevador), sendo solidária a responsabilidade de ambos.

 

Por fim, mister não deslembrar que, objetivando evitar que pessoas caiam em poços de elevadores, a Lei Municipal nº 9.502, de 11 de março de 1997[113], tornou obrigatório constar nas portas dos elevadores o aviso seguinte: 

                       “Aviso aos passageiros: 

                       Antes de entrar no elevador, verifique se o mesmo encontra-se parado neste andar.” 

Este aviso, por óbvio, tem apenas o intuito de prevenir novos acidentes, não sendo considerado, em hipótese alguma, excludente de responsabilidade.[114]          

        

15. Responsabilidade civil do condomínio na jurisprudência

         A jurisprudência a seguir colacionada foi colhida por amostragem, mais com o intuito de apresentar alguns aspectos já enfrentados nos diversos tribunais pátrios acerca do tema Responsabilidade civil em condomínios edilícios.

 

         Não tem, portanto, a pretensão de esgotar o assunto, nem o compromisso de trazer posicionamentos predominantes na jurisprudência, mesmo porque, dada a dinâmica de acontecimentos no campo condominial, a cada dia se apresentam novas e inusitadas questões a serem enfrentadas pelos operadores do Direito.

 

         Assim, apresentamos ordenadamente, a seguir, algumas decisões que nos chamaram atenção, quer pelo conteúdo jurídico, quer pela infinidade de aspectos práticos que a vida em sociedade impõe, os quais desafiam a todo instante o nosso raciocínio jurídico.     


15.1 
Supremo Tribunal Federal

RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMÍNIO – EDIFÍCIO EM CONSTRUÇÃO – DANOS CAUSADOS A PRÉDIO VIZINHO – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO CONSTRUTOR E DO CONDOMÍNIO, PROPRIETÁRIO DA OBRA – CCB, ARTS. 554 E 572 – Em face da jurisprudência do STF, a responsabilidade civil pelos danos causados pela obra cabe, solidariamente, ao construtor e ao condomínio. Recurso extraordinário conhecido e provido. (STF – R.E. nº 93.516-9 – RJ – Rectes: Alberto André Capper e s/ Mulher – Recdos: Construtora Imobiliária Panorama S.A. e Condomínio do Edifício Saint Cheron – Rel.: Min. RAFAEL MAYER – j. 17.03.1981) 

15.2 Superior Tribunal de Justiça

O condomínio de apartamentos responde pelos danos causados por ato ou omissão de seus empregados (art. 159 do CC [atual art. 186]). (STJ – 3ª T. – R.Esp. – Rel.: Min. DIAS TRINDADE – j. 29.12.90 – RT 667/199) 

RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMÍNIO – EMPREGADO QUE, INDEVIDAMENTE, RETIRA DA GARAGEM VEÍCULO PERTENCENTE A UM DOS CONDÔMINOS, VINDO A CAUSAR ACIDENTE – IRRELEVÂNCIA DE O PROPRIETÁRIO TER ENTREGADO A OUTRO PREPOSTO AS CHAVES DO CARRO PARA LAVAGEM – CONDOMÍNIO A QUEM CABIA A GUARDA E VIGILÂNCIA DOS VEÍCULOS – RESPONSABILIDADE CONFIGURADA – PROCEDÊNCIA – LEI 4.591/64 (CONDOMÍNIO), ART. 22, § 1º, “B” – CCB, ART. 1.521, III – O condomínio de apartamentos é responsável por ato de seu preposto que causa dano a condômino, sobretudo quando deixa de exercer a devida vigilância, de sorte a proporcionar a retirada de veículo recolhido à garagem do edifício e provocar acidente de que resultou o prejuízo. (STJ – R.Esp. nº 6.337 – DF – Recte: Maria Cristina Pena Monteiro Gordilho – Recdo: Condomínio do Bloco “C” da SQS 208 – Rel.: Min. DIAS TRINDADE – j. 19.12.1990)  

ILÍCITO OCORRIDO NA ÁREA COMUM DO EDIFÍCIO – Não há responsabilidade do condomínio se este não assumiu expressamente em sua convenção a obrigação de indenizar os danos sofridos pelos condôminos, decorrentes de atos ilícitos ocorridos nas áreas comuns do prédio. (STJ – 4ª T. – R.Esp. nº 268.669 – Rel.: Min. RUY ROSADO DE AGUIAR – j. 19.04.2001 – DJU 01.10.2001 – RT 798/225) 

RESPONSABILIDADE CIVIL – CONDOMÍNIO – FURTO NO INTERIOR DE SALA – O conceito de responsabilidade não pode ser estendido ao ponto de fazer recair sobre o condomínio o resultado do furto ocorrido no interior de sala ou apartamento, numa indevida socialização do prejuízo. Isso porque o condomínio, embora incumbido de exercer a vigilância do prédio, não assume uma obrigação de resultado, pagando pelo dano porventura sofrido por algum condômino. Sofrerá pelo descumprimento da sua obrigação de meio se isso estiver previsto na convenção. Fora daí, por nada responde. (STJ – 4ª T. – R.Esp. nº 149.653/SP – Rel.: Min. RUY ROSADO DE AGUIAR – DJU 04.11.1997) 

CLÁUSULA DE NÃO INDENIZAR – LICITUDE – Prevendo a Convenção que o condomínio não é responsável pelos danos sofridos por veículos estacionados na garagem do prédio, não é admissível, em caso de furto, pleitear-se indenização porque lícita a cláusula de não indenizar. Precedentes da 3ª T. do STJ: Recursos Especiais 10.285 e 13.027. Súmulas 83 e 7 do STJ. (STJ – 3ª T. – R.Esp. – Rel.: Min. NILSON NAVES – j. 24.05.94 – RSTJ 67/457 – RT 710/196)  

RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIOS, PELOS ATOS DE SEUS PREPOSTOS – CLÁUSULA DA CONVENÇÃO, DE ISENÇÃO DE RESPONSABILIDADE – VALIDADE, EM PRINCÍPIO – (...) As cláusulas de não-responsabilidade do condomínio perante os condôminos, ou as deficiências na guarda e vigilância do prédio e dos veículos estacionados em suas dependências, estão vinculadas às deliberações regularmente adotadas na convenção, e/ou as conveniências e as disponibilidades dos condôminos em contribuir para as despesas e encargos comuns. Cláusula de isenção de responsabilidade, para quando os condôminos aceitam confiar a guarda de suas chaves aos porteiros do prédio, a fim de evitar o incômodo de pessoalmente movimentar seus veículos. Porteiro que se apodera de um carro, sai a passeio e o destrói em acidente. Incidência da cláusula. Lei 4.591/63, artigo 9º, parágrafos 2º e 3º, “c” e “d”. Recurso Especial conhecido e provido. (STJ – 4ª T. – R.Esp. nº 26.852-0/RJ – Rel.: Min. ATHOS CARNEIRO – j. 08.03.93) 

Lícito aos condomínios estabelecer não ser devida indenização, pelo condomínio, em virtude de danos sofridos por veículos estacionados na garagem do edifício. (STJ – 3ª T. – R.Esp. nº 10.285-SP – Rel.: Min. NILSON NAVES – j. 05.11.1991 – DJU 16.12.1991 – p. 18.534 – Seção I, ementa) 

IMPOSSIBILIDADE DE RESPONSABILIZAR O SÍNDICO NA HIPÓTESE DE SUBTRAÇÃO DE BENS NA GARAGEM DO EDIFÍCIO – Ao síndico – é certo – incumbe a administração interna da edificação no que respeita à vigilância e segurança, mas sua atuação é dependente de meios que os condôminos põem à sua disposição com vistas a tal finalidade. Ao porteiro não era dado cometer-se a função de vigilância dos automóveis estacionados na garagem. (STJ – 4ª T. – R.Esp. – Rel.: Min. BARROS MONTEIRO – j. 10.09.91 – RT 680/204)  

Conforme reiterada jurisprudência desta Corte, não é relação de consumo a que se estabelece entre os condôminos e o Condomínio, referente às despesas para manutenção e conservação do prédio e dos seus serviços. (STJ – 3ª T. – R.Esp. nº 441.873/DF – Rel.: Min. CASTRO FILHO – DJU 23.10.2006 – p. 295) 

FURTOS NAS ÁREAS COMUNS – O condomínio só responde por furtos ocorridos nas suas áreas comuns se isso estiver expressamente previsto na respectiva convenção. (STJ – 2ª Seção – E. Div. em R. Esp. nº 268.669/SP – Rel.: Min. ARI PARGENDLER – DJU 26.04.2006 – p. 198) 

RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMÍNIO POR HOMICÍDIO DOLOSO PRATICADO POR VIGIA TERCEIRIZADO CONTRA MORADOR – Em regra, não há responsabilidade do Condomínio por fato de terceiro. Isso porque, conforme reiterada jurisprudência da Casa, conquanto o disposto no art. 22 da Lei nº 4.591/64 preceitue que a administração do condomínio está a cargo do síndico, daí não se conclui que este é o responsável por todos os danos sofridos pelos condôminos, notadamente os causados por atos dolosos de terceiros. (STJ – 4ª T. – R.Esp. nº 579.121/DF – Rel.: Min. LUÍS FELIPE SALOMÃO – DJe 30.03.2009) 

RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO – IMPROCEDÊNCIA – O entendimento do acórdão recorrido no sentido de que quando o síndico extrapola os limites da competência atribuída por lei ou convenção, o condomínio não se responsabiliza pelos seus atos, está em sintonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça. (STJ – 3ª T. – AgRg no A.I. nº 1.086.516/PR – Rel.: Min. SIDNEI BENETI – DJe 14.04.2009)

15.3 Tribunal de Alçada de Minas Gerais (extinto pela EC nº 45/2004)

RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMÍNIO – MOTOCICLETA FURTADA DA GARAGEM DO PRÉDIO – AÇÃO DA SEGURADORA, SUB-ROGADA NOS DIREITOS DA SEGURADA – CONDOMÍNIO QUE NÃO TEM A GUARDA DOS VEÍCULOS POIS NÃO MANTÉM VIGIA OU GARAGISTA – INEXISTÊNCIA DE DEPÓSITO – CONVENÇÃO, ADEMAIS, ESTABELECENDO A RESPONSABILIDADE DE CADA CONDÔMINO SOBRE SEU VEÍCULO – ALEGADA CULPA DE ALGUM DOS MORADORES, POR TER DEIXADO O PORTÃO ABERTO – NÃO COMPROVAÇÃO – IMPROCEDÊNCIA – O condomínio que não possui receita específica para custear gastos com a guarda e vigilância de veículos estacionados em sua garagem privativa não pode ser responsabilizado pelo reembolso do pagamento do seguro relativo ao furto dos mesmos, por não ser seu depositário e inexistir prova de que tenha contribuído de qualquer forma para o evento. (TAMG – Ap. Cível nº 33.131 – Belo Horizonte – Apte: Sul América Terrestres, Marítimos e Acidentes Cia. de Seguros – Apdo: Condomínio do Edifício Alexandre Caetano Corrêa – Rel.: Juiz CLÁUDIO COSTA – j. 12.05.1987)

15.4 Tribunal de Justiça de Minas Gerais

RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMÍNIO – EDIFÍCIO-GARAGEM – FURTO DE ACESSÓRIOS EM VEÍCULO ESTACIONADO – CLÁUSULA DE NÃO INDENIZAR LIVREMENTE PACTUADA PELOS CONDÔMINOS, EM CONVENÇÃO – VALIDADE, QUANDO NÃO CONTRARIA A ORDEM PÚBLICA NEM É POTESTATIVA – IMPROCEDÊNCIA – Os furtos de objetos em veículos estacionados em garagem de edifício em condomínio não são por este ressarcidos, se existe cláusula de não indenizar, inserida no Regimento Interno, aprovada pelos próprios condôminos, afastando a responsabilidade civil do condomínio. (TJMG – Ap. Cível nº 67.157 – Juiz de Fora – Aptes: Marcus de Lima Moreira e Condomínio do Edifício-Garagem – Apdos: Os mesmos – Rel.: Des. OLIVEIRA LEITE – j. 16.04.1985) 

DIREITO CIVIL – COBRANÇA – DESPESAS COM OBRAS EM UNIDADE CONDOMINIAL AUTÔNOMA – RESPONSABILIDADE DO CONDÔMINO PROPRIETÁRIO – Responde pelas despesas com obras em unidade condominial autônoma o condômino que é seu proprietário, não cabendo ao condomínio arcar com despesa alguma que extrapole a sua responsabilidade, mormente quando não demonstrado pelo requerente que a obrigação do requerido efetivamente seria além do que foi quitado. (TJMG – 11ª Câm. Cível – Apel. Cível nº 1.0024.05.731.116-9/001 – Rel.: Des. FERNANDO CALDEIRA BRANT – j. 08.07.2009) 

AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE – CONDOMÍNIO – ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA – INOBSERVÂNCIA DAS FORMALIDADES DA CONVENÇÃO – AUSÊNCIA DE QUÓRUM MÍNIMO – NULIDADE – DESPESAS REALIZADAS – SÍNDICA – DEVER DE INDENIZAR – Constatada violação às formalidades de convocação e presença mínima de condôminos para a realização de assembleia extraordinária, reputam-se nulas tanto a convocação quanto as deliberações da assembleia. A síndica deve indenizar o condomínio pelas despesas extraordinárias que realizar sem autorização para tanto, em razão de tal conduta violar o dever do administrador de respeitar a convenção de condomínio e as determinações da assembleia. (TJMG – 18ª C. Cível – Apel. Cível nº 1.0024.07.669.163-3/001 – Rel.: Des. ELPÍDIO DONIZETTI – j. 30.06.2009)

15.5 Tribunal de Alçada do Paraná (extinto pela EC nº 45/2004)

RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMÍNIO – LEGITIMIDADE PASSIVA – OBJETOS LANÇADOS POR MORADORES DE APARTAMENTOS SOBRE IMÓVEL VIZINHO, PROVOCANDO DANOS NA COBERTURA E INFILTRAÇÕES – AÇÃO CONTRA O CONDOMÍNIO – DESCABIMENTO, NA ESPÉCIE – LEGITIMIDADE PASSIVA DAQUELES CONDÔMINOS CUJAS UNIDADES ESTÃO NA ALA DO PRÉDIO DE ONDE É FISICAMENTE POSSÍVEL O ARREMESSO DOS OBJETOS – CARÊNCIA DA AÇÃO – CCB, ART. 1.529 – A reparação de dano causado pelo arremesso de coisas de edifício sujeito a condomínio sobre a cobertura do prédio vizinho deve ser exigida de quem o causou, provada ou presumidamente. Havendo no edifício conjuntos ou apartamentos de onde são impossíveis os arremessos, manifesta se torna a ilegitimidade dos proprietários dessas partes para responderem pelo prejuízo e do síndico do condomínio para responder por todos, indistintamente. (TAPR – Ap. Cível nº 338/78 – Curitiba – Apte: Condomínio do Edifício Tijucas – Bloco 1 – Apdos: Triunfo Cinematográfica Ltda. e David Antônio da Silva Carneiro – Rel.: Juiz SCHIAVON PUPPI – j. 04.10.1978)

15.6 Tribunal de Justiça do Paraná

RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMÍNIO – ARROMBAMENTO DE APARTAMENTO COM SUBTRAÇÃO DE JÓIAS – AUTORIA DESCONHECIDA – EVENTO OCORRIDO NO PERÍODO DIURNO QUANDO O VIGIA NÃO ESTAVA EM SERVIÇO – CULPA IN ELIGENDO OU IN VIGILANDO DO CONDOMÍNIO NÃO DEMONSTRADA – IMPROCEDÊNCIA – Para que a ação proposta merecesse acolhimento na forma prescrita pelo art. 159 do Código Civil e no art. 22, § 1º, letra “b”, da Lei 4.591/64, impunha-se que o apelante provasse, de maneira a não admitir dúvidas, que houve culpa pelo evento por parte do recorrido. E o exame da prova colhida convence de que, na verdade, inexiste, por parte do recorrido, qualquer modalidade de culpa, quer in vigilando, quer in eligendo; não se sabe, até o momento, o nome da pessoa que cometeu o furto; ignora-se se foi pessoa do próprio condomínio ou estranho; o ilícito penal se deu no período diurno quando o vigia não estava em serviço; os elementos probatórios existentes nos autos são frágeis e não autorizam o pagamento da indenização pleiteada pelo apelante. Recurso não provido. (TJPR – Ap. Cível nº 263/83 – Curitiba – Apte: Raul Pereira – Apdo: Condomínio Residencial Tivoli – Rel: Des. PLÍNIO CACHUBA – j. 26.04.1983) 

EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA EXPRESSA DE ISENÇÃO DE RESPONSABILIDADE NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO – Inexistindo vínculo obrigacional que atribua ao condomínio o dever de guarda dos veículos dos condôminos quando estacionados em área comum, improcede a ação do condômino que visa indenização pelo valor de veículo furtado daquele local. (TJPR – 3ª C. – Ap. – Rel.: Des. NUNES DO NASCIMENTO – j. 18.08.92 – RT 696/173)

15.7 Tribunal de Alçada do Rio de Janeiro (extinto pela EC nº 45/2004)

RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMÍNIO – INFILTRAÇÃO DE ÁGUA CAUSADA POR VAZAMENTO NA BANHEIRA DE OUTRO APARTAMENTO – PROVA PERICIAL INDICANDO NÃO TER A INFILTRAÇÃO ORIGEM NAS INSTALAÇÕES COMUNS DO EDIFÍCIO – DEMANDA CONTRA O CONDOMÍNIO – IMPROCEDÊNCIA – Improcedência do petitum, contra o Condomínio formulado, uma vez demonstrado que as infiltrações e vazamentos não tiveram, afinal, origem em instalações de uso comum. Manutenção do julgado de 1º grau. (TACivRJ – Ap. Cível nº 24.163 – Apte: Espólio de Maria do Céu Castro Correia – Apdo: Condomínio do Edifício Comet I – Relª.: Juíza ÁUREA PIMENTEL PEREIRA – j. 07.11.1978) 

GARAGEM – VEÍCULOS GUARDADOS – DANOS – RESPONSABILIDADE – Se o condomínio exerce o controle da garagem do edifício, fiscalizando a entrada e saída de pessoas, responde por danos sofridos por veículos ali guardados, não tendo eficácia regulamento em que consigna a exclusão prévia de qualquer responsabilidade. (TACivRJ – 4ª Câm. – v.u. – j. 18.09.1979) 

DESABAMENTO DE MARQUISE DE EDIFÍCIO – LITISDENUNCIAÇÃO – RESPONSABILIDADE DE CONDOMÍNIO – Responde o condomínio, a título de dono de edifício, pelos danos resultantes da sua ruína, parcial ou total, se esta provier de falta de reparos, cuja necessidade era manifesta. Não se desvincula ele dessa responsabilidade, ainda que tenha contratado firma especializada em demolições, se esta, ao se desincumbir do encargo, não se cercou das cautelas devidas, para evitar a ocorrência dos danos reclamados. Há, sem dúvida, relação de preposição entre o Condomínio e a empresa contratada, porquanto esta última funcionou ad instar de longa manus daquele, ao executar o ato, que lhe incumbia fazê-lo. Culpas in eligendo e in omittendo caracterizadas, a ensejarem o dever de ressarcir. Provimento do recurso. (TACivRJ – 6ª Câm. – Apel. Cível nº 2.359/96 – Rel.: Juiz LUIZ ODILON GOMES BANDEIRA – j. 14.05.96)

15.8 Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro

RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMÍNIO – FURTO DE ACESSÓRIOS E DANOS NO PAINEL DE VEÍCULO NA GARAGEM DO PRÉDIO – CONVENÇÃO QUE EXCLUI A RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO SÓ QUANDO AS CHAVES SÃO ENTREGUES AO MANOBRISTA – IRRELEVÂNCIA, NA ESPÉCIE – CONDOMÍNIO RESPONSÁVEL EM FACE DA SEGURANÇA PRECÁRIA NAS PARTES COMUNS – CULPA CONCORRENTE DA AUTORA POR NÃO TER DOTADO O CARRO DE ALARME OU SEGURO – PROCEDÊNCIA PARCIAL – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – CPC, ART. 21 – Precariedade da segurança, quanto ao acesso e vigilância, das partes comuns da edificação. Obrigação de indenizar. Procedência parcial do pedido indenizatório. (TJRJ – Ap. Cível nº 1.230/89 – Apte: Condomínio do Edifício Toulouse Lautrec – Apda: Nilza Bastos Gomes dos Santos – Rel.: Des. ELMO ARUEIRA – j. 30.05.1989) 

ACIDENTE EM ELEVADOR SOB CONSERTO – RESPONSABILIDADE CIVIL – CONDOMÍNIO – EDIFÍCIO DE APARTAMENTOS – MORTE DE MENOR EM ELEVADOR SOB CONSERTO – CULPA PELO DEVER DE CUIDADO TANTO DO CONDOMÍNIO QUANTO DA EMPRESA QUE REALIZAVA O SERVIÇO NO ELEVADOR – INDENIZAÇÃO DOS DANOS MATERIAIS E MORAIS – Se o condomínio deixa de adotar providência consistente na colocação de placa de aviso de conserto de elevador e se a empresa responsável pelo conserto, por seu preposto, procede de igual forma, com esse atuar, configurador da culpa, pelo descuramento de dever de cuidado objetivo, vem a dar causa a acidente, com morte de menor, morador do prédio, respondem, ambos, pelos danos causados, de ordem material e moral. (TJRJ – 3ª C. – Ap. – Rel.: Des. OSCAR SILVARES – j. 20.08.96 – RT 737/382)   

REPARAÇÃO DE DANOS SOFRIDOS PELO CONDÔMINO – Pedido de reparação de danos sofridos por condômino com o furto de equipamento em sua unidade comercial, que é direcionado ao condomínio, por alegada negligência. O condomínio não é obrigado a assegurar a inviolabilidade do condômino, mas tão somente a prestar os serviços cujos custos sejam por este suportados. Precedentes jurisprudenciais. (TJRJ – 11ª Câm. Cível – Apel. Cível nº 2005.001.26042 – Relatora Desa. MARILENE MELO ALVES – j. 21.09.2005)

15.9 Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul

RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMÍNIO – LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – CONDOMÍNIO QUE, INDEVIDAMENTE, IMPEDE CONDÔMINA DE ALUGAR SEU APARTAMENTO PARA USO NÃO RESIDENCIAL – IMÓVEL DESOCUPADO EM TODO O CURSO DA DEMANDA – PERDAS E DANOS QUE DEVEM ABRANGER SOMENTE A DIFERENÇA, A MAIOR, DO QUE A CONDÔMINA PODERIA TER AUFERIDO, POIS NADA A IMPEDIA DE ALUGAR O APARTAMENTO PARA FINS RESIDENCIAIS, NESTE PERÍODO – CCB, ART. 1.060 – Se o lesado, por desatenção em assunto próprio, deixou de auferir renda, não obstada por ato do réu, não é justo responda este pela totalidade do prejuízo. Aplicação do art. 1.060 do CC. (TJRS – Embs. Infs. nº 500.422.142 – Embte: Condomínio Edifício Santos Dumont – Embda: Ana Maria Calegaro Linck – Porto Alegre – Rel.: Des. GALENO LACERDA – j. 16.12.1983) 

MANUTENÇÃO DE ANIMAIS – A manutenção de animal que não é de pequeno porte (cão da raça pit bull) na unidade condominial infringe a Convenção de Condomínio. Decisão tomada em assembleia geral extraordinária, no sentido da retirada imediata do cachorro do condomínio. Insegurança para os condôminos. (TJRS – 18ª Câm. Cível – A.I. nº 70.012.724.506 – Relatora Desa. AGATHE ELSA SCHMIDT DA SILVA – j. 15.12.2005) 

OFENSAS AO SÍNDICO – O condômino tem o direito de criticar a gestão do síndico do seu prédio, porém dentro dos limites legais. As críticas ofensivas à honra da síndica, formuladas em correspondências dirigidas a outros condôminos, geram dever de indenizar por danos morais. (TJRS – 9ª Câm. Cível – Apel. Cível nº 70.006.884.613 – Rel.: Des. ADÃO SÉRGIO DO NASCIMENTO CASSIANO – j. 14.09.2005) 

CONDOMÍNIO – OBRIGAÇÃO DE FAZER – INFILTRAÇÕES E VAZAMENTOS PROVENIENTES DE PARTE COMUM DE USO EXCLUSIVO – Vazamentos e infiltrações oriundos de terraço de uso exclusivo dos réus. Responsabilidade destes pelos reparos necessários. Arts. 1.340 e 1.344 do CCB. (TJRS – 19ª Câm. Cível – Apel. Cível nº 70.024.054.363 – Rel.: Des. CARLOS RAFAEL DOS SANTOS JÚNIOR – j. 09.09.2008) 

DIREITO DE VIZINHANÇA – INFILTRAÇÕES PROVENIENTES DO ANDAR SUPERIOR – PECULIARIEDADES CONSTRUTIVAS E NORMA CONSUETUDINÁRIA – ART. 1.344, CC/2002 – SITUAÇÃO DE BELIGERÂNCIA ENTRE OS CONDÔMINOS – A norma consuetudinária não pode se apresentar contrária à lei, sendo que o art. 1.344, do C. Civil vigente, atribui ao proprietário da cobertura a responsabilidade por fazer cessar infiltrações e ademais a ausência de registro da convenção condominial afasta em face de terceiros, tal qual se dá quanto aos que venham adquirir unidades no condomínio, submissão à deliberação assemblear, razão pela qual se restabelece a decisão monocrática, mas mitigada coerção e estendido lapso para reparos. (TJRS – 20ª Câm. Cível – A.I. nº 70.008.106.080 – Rel.: Des. ARMÍNIO JOSÉ ABREU LIMA DA ROSA – j. 07.04.2004)

15.10 Tribunal de Justiça de Santa Catarina

RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMÍNIO – RISCOS NA LATARIA DE VEÍCULO ESTACIONADO NA GARAGEM DO EDIFÍCIO – ALEGAÇÃO DE INEXISTIR RELAÇÃO DE GUARDA OU DEPÓSITO POR SER O BOX DO VEÍCULO, UNIDADE AUTÔNOMA DE USO PRIVATIVO – DESCABIMENTO – CONVENÇÃO QUE EXPRESSAMENTE ATRIBUI AO PORTEIRO E ZELADOR A VIGILÂNCIA DAS INSTALAÇÕES, SEM RESSALVA DAS GARAGENS – PROCEDÊNCIA – Estabelecendo as letras “a” e “j”, do art. 20, da respectiva convenção que o porteiro e o zelador são obrigados a manter o policiamento interno e a vigilância contínua do conjunto, sem restringir os automóveis estacionados na garagem existente no subsolo do prédio, o condomínio deve indenizar os danos constatados na pintura desse veículo. (TJSC – Ap. Cível nº 30.338 – Capital – Apte: Júlia Maria Bittelbrunn – Apdo: Condomínio Residencial Ouro Verde – Rel.: Des. FRANCISCO OLIVEIRA FILHO – j. 28.04.1989) 

CONDOMÍNIO – CHAMADA DE CAPITAL – DESCUMPRIMENTO POR PARTE DO SÍNDICO DE ASSEMBLEIA ORDINÁRIA – EXEGESE DO ART. 1.341, § 4º, DO CC/2002. PRELIMINAR NÃO APRECIADA NO PRIMEIRO GRAU DE JURISDIÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum. (TJSC – 3ª Câm. Cível – A.I. nº 2004.023.386-8 – Rel.: Des. JOSÉ VOLPATO DE SOUZA – j. 22.10.2004)

15.11 Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo (extinto pela EC nº 45/2004)

RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMÍNIO – EXPLOSÃO DE APARELHO DE AQUECIMENTO, EM APARTAMENTO, PROVOCANDO DANOS EM PARTES COMUNS DO PRÉDIO – ABASTECIMENTO DEFEITUOSO DE ÁGUA QUE PODE TER CONCORRIDO PARA O EVENTO – INSUFICIÊNCIA, PORÉM, PARA RESPONSABILIZAR O CONDOMÍNIO – IRRELEVÂNCIA, TAMBÉM, DE O ZELADOR TER REALIZADO CONSERTO INEFICAZ, POIS ESTAVA PROIBIDO, PELA CONVENÇÃO, DE PRESTAR TAIS SERVIÇOS – RESPONSABILIDADE DO CONDÔMINO – CCB, ART. 1.529 INAPLICÁVEL – O fato de defeituoso abastecimento de água poder ter concorrido para a explosão, ou de o zelador ter realizado conserto ineficaz, não são suficientes para atribuir a responsabilidade ao condomínio, sendo responsável o próprio condômino pela explosão do aquecedor ocorrido em seu apartamento. (1º TACivSP – Ap. Cível nº 255.826 – Capital – Apte: Lincoln Guedes – Apdo: Condomínio Edifício Damasco – Rel.: Juiz SILVA COSTA – j. 26.06.1979) 

CONDOMÍNIO – POLUIÇÃO SONORA – INCÔMODO CAUSADO A MORADORES DO PRIMEIRO PAVIMENTO DECORRENTE DO INSISTENTE BARULHO DO PORTÃO DA GARAGEM, DO ACIONAMENTO DE BUZINAS, DA ACELERAÇÃO DE MOTORES E TRÂNSITO E CONVERSA DE PESSOAS NO LOCAL – Necessidade de se amenizar os inconvenientes adotando-se o princípio da solidariedade, respeitando-se o direito da minoria. Determinação para que o condomínio fixe multa a transgressores visando limitação do barulho no período de repouso noturno e para que substitua o portão. Cominatória parcialmente procedente. Recurso parcialmente provido. Prova. Perícia. Poluição sonora. Pretensão a conversão de julgamento em diligência solicitando parecer da CETESB, alegando impropriedade do laudo do perito. Desnecessidade. Situação apurada na perícia que já permite a apreciação do mérito. Agravo retido improvido. (1º TACivSP – 10ª Câm. – Apel. Cível nº 568.335-8 – Rel.: Juiz ANTÔNIO NOGUEIRA – j. 06.02.1996)

15.12 Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo (extinto pela EC nº 45/2004)

RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMÍNIO – PREPOSTO QUE, APÓS OBTER AS CHAVES DO VEÍCULO DO CONDÔMINO, CAUSA ACIDENTE EM VIA PÚBLICA – EMPREGADO CONTRATADO PELO AUTOR PARA LAVAR O CARRO, POR SUA CONTA E RISCO – ATIVIDADE ESTRANHA AO CONDOMÍNIO QUE INCLUSIVE PROIBIA TAIS EXPEDIENTES – CARÊNCIA DA AÇÃO – A atividade do agente de lavar o carro do condômino e, nesta ocasião, causar o dano, não pode ser imputada ao condomínio, visto que era apenas um serviço extra, estranho às suas atribuições funcionais e até proibido pelo condomínio. (2º TACivSP – Embs. Infs. nº 53.215 – São José dos Campos – Embte: Gian Carlo Pontello – Embdo: Condomínio Edifício Nacional – Rel.: Juiz NEY ALMADA – j. 30.03.1978) 

CONDOMÍNIO – Tratando-se de ônus propter rem que grava o próprio bem, a dívida condominial se transfere ao comprador que tem que saldá-la para manter o equilíbrio econômico-financeiro da comunidade que passou a integrar, tendo ação de regresso contra o antecessor. (2º TACivSP – 2ª Câm. – Apel. s/ revisão nº 559.700-00/3 – Rel.: Juiz FELIPE FERREIRA – j. 08.11.1999 – RT 774:306) 

MANUTENÇÃO DE ANIMAIS DE PEQUENO PORTE EM APARTAMENTO – ADMISSIBILIDADE – PREJUÍZO INEXISTENTE – Não demonstrada a prejudicialidade de cão de pequeno porte em relação aos demais integrantes do condomínio, há de se respeitar o direito de propriedade que ampara os moradores, anulando-se a penalidade imposta por condomínio sob esse fundamento. (2º TACivSP – 10ª Câm. – Apel. nº 602.830-00/0 – Rel.: Juiz MARCOS MARTINS – j. 14.02.2001)

15.13 Tribunal de Justiça de São Paulo

RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMÍNIO – TENTATIVA DE FURTO DE TOCA-FITAS, PROVOCANDO DANOS EM VEÍCULO, ESTACIONADO NA GARAGEM COMUM – PRÉDIO COM PORTÃO MECÂNICO E SEM VIGIA ESPECÍFICO – INADMISSIBILIDADE DE SE RESPONSABILIZAR O CONDOMÍNIO, EM FACE DE SUA NATUREZA JURÍDICA SUI GENERIS – IRRELEVÂNCIA DE A ASSEMBLEIA GERAL TER OFERECIDO QUANTIA MENOR, PARA COMPOSIÇÃO AMIGÁVEL, NÃO ACEITA PELO AUTOR – IMPROCEDÊNCIA – Considerando-se sua natureza jurídica peculiar, não cabe responsabilizar o condomínio por danos em veículo de um dos condôminos, pois se estaria, indevidamente, atingindo o próprio patrimônio dos demais. (TJSP – Embs. Infs. nº 85.074-1 – Capital – Embte: Vito Florestano – Embdos: Condomínio Edifício Tulipas e outra – Rel.: Des. MARCO CÉSAR – j. 04.08.1988) 

DIREITO DE REGRESSO DA SEGURADORA POR FURTO OCORRIDO NO INTERIOR DA UNIDADE AUTÔNOMA – Não tem direito de regresso contra o condomínio a seguradora que cobriu os danos decorrentes de furto de objetos ocorrido no interior de unidade autônoma de seu segurado se o Regulamento Interno daquele prevê, expressamente, que cada titular responde isoladamente pelos roubos e assaltos que podem ocorrer em suas unidades, não lhes cabendo partilhar com os demais condôminos os prejuízos daí decorrentes. (TJSP – 5ª C. – Ap. – Rel.: Des. MARCO CÉSAR – j. 17.10.91 – RT 674/119) 

HOMICÍDIO PRATICADO POR CONDÔMINO – Ilegitimidade de parte passiva. Ocorrência. Ação de indenização. Responsabilidade Civil. Ato ilícito. Homicídio praticado por condômino. Ilegitimidade do condomínio para figurar no pólo passivo da ação. Responsabilidade apenas do causador do dano. Inteligência do art. 159 do CC [atual art. 186]. Recurso provido. (TJSP – 1ª C. – Ap. nº 230.033-1 – Rel.: Des. GUIMARÃES E SOUZA – j. 01.07.95)  

FURTO DE VEÍCULO DE VISITANTE DA ÁREA DE ESTACIONAMENTO DO PRÉDIO – DESOBRIGAÇÃO DE INDENIZAR – Indenização. Responsabilidade civil. Condomínio. Veículo de visitante. Furto em seu estacionamento. Contrato unilateral, do qual o condomínio nenhum benefício extrai. Dolo ou culpa grave do réu não demonstrados. Verba não devida. Art. 1.057 do CC [atual art. 392]. Irrelevância da existência de um “controle de visitantes”. Ação improcedente. Recurso provido. Voto vencido. (TJSP – 8ª C. Dir. Privado – Ap. – Rel.: Des. ALDO MAGALHÃES – j. 04.09.96 – JTJ-LEX 184/102)  

RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO CONDOMÍNIO E DA EMPRESA ADMINISTRADORA – O condomínio e a empresa administradora do prédio respondem por furto de automóvel deixado na garagem do edifício, por condômino. (TJSP – 3ª C. – Ap. – Rel.: Des. MORETZSOHN DE CASTRO – j. 11.12.75 – RT 508/123)  

RESPONSABILIDADE CIVIL – CONDOMÍNIO – Furto no interior de apartamento. Inexistência de serviço especial de segurança pago pelos condôminos no período em que o ato teria sido praticado. Ação improcedente. (TJSP – 8ª C. Dir. Privado – Rel.: Des. YUSSEF CAHALI – j. 19.08.98 – JTJ-LEX 210/97)   

DIVULGAÇÃO DO NOME OU DO NÚMERO DO APARTAMENTO DE CONDÔMINO INADIMPLENTE NO DEMONSTRATIVO INTERNO – INDENIZAÇÃO – RESPONSABILIDADE CIVIL – DANO MORAL – CONDOMÍNIO – INDICAÇÃO DO NÚMERO DO APARTAMENTO DO PRÉDIO CUJO MORADOR ESTÁ INADIMPLENTE – ADMISSIBILIDADE – Meio que não se constitui em cobrança, mas sim em mera expressão de conduta contábil própria da administração condominial. Recurso não provido. (TJSP – 3ª C. Dir. Privado – A.I. nº 308.427-4/9 – Rel.: Des. ÊNIO SANTARELLI ZULIANI – j. 19.08.2003 – JTJ-LEX 272/296)  

MANUTENÇÃO DE ANIMAIS – CONDOMÍNIO – AÇÃO COMINATÓRIA COMPELINDO CONDÔMINOS A, COM BASE EM NORMA DE REGIMENTO INTERNO VEDANDO A PRESENÇA DE ANIMAIS, PROVIDENCIAR A REMOÇÃO DE CÃES DAS UNIDADES DE SUA PROPRIEDADE – Cães das raças “Yorkshire” e “Poodle”, de portes pequenos e dóceis, cuja presença nunca poderia acarretar incômodos ou prejuízos aos demais condôminos. Regras, no caso, ademais, estabelecida em prol dos próprios animais, a qual, de todo modo, haveria de ser interpretada de acordo com a finalidade preconizada na Lei do Condomínio (artigos 10, III, e 19, da Lei nº 4.591/64), sob pena de constituir abuso e ser considerada ineficaz. Improcedência mantida. Apelação do condomínio improvida. (TJSP – 2ª C. Dir. Privado – Apel. Cível nº 137.372-4/6 – Rel.: Des. J. ROBERTO BEDRAN – j. 26.08.2003) 

É incabível a permanência de cão da raça pit bull em condomínio, que já atacou a mordidas um empregado e um transeunte que passava em frente ao prédio. Dessa forma, tendo em vista o perigo atual e iminente que o cão representa, deverá ser retirado do condomínio com o fim de preservar a incolumidade física dos condôminos, funcionários e visitantes. (TJSP – 4ª Câm. – Ap. nº 137.433-4/5-00 – Rel.: Des. MUNHOZ SOARES – RT 819:200) 

INDENIZAÇÃO – ROUBO DE OBJETOS EM APARTAMENTO EM CONDOMÍNIO – Ausência de previsão da convenção de condomínio sobre o dever de guarda – Ausência de responsabilidade do réu sobre supostos prejuízos sofridos pelo autor – Recurso provido para julgar o pedido improcedente. (TJSP – 4ª C. Dir. Privado – Apel. nº 994.07.034.668-8 – Rel.: Des. TEIXEIRA LEITE – j. 16.12.2010) 

INDENIZAÇÃO – RESPONSABILIDADE CIVIL – DANOS MATERIAIS – FURTO EM UNIDADE COMPONENTE DE CONJUNTO COMERCIAL – AUSÊNCIA DE DEVER DE GARANTIA DE SEGURANÇA PELO CONDOMÍNIO – Existência, no caso, de deliberação prévia e válida da assembleia geral relativa à não-indenização dos casos de subtração de bens das unidades – Hipótese, ademais, em que não comprovado o nexo de causalidade entre a instalação da grade pelo condomínio e a ocorrência do furto qualificado – Decisão de improcedência mantida – Recurso improvido. (TJSP – 6ª C. Dir. Privado – Apel. nº 990.10.458.300-4 – Rel.: Des. VITO GUGLIELMI – j. 18.10.2010) 

RESPONSABILIDADE CIVIL – DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONDOMÍNIO – FURTO OCORRIDO DENTRO DE UNIDADE AUTÔNOMA – Ausência de previsão de responsabilidade na convenção condominial – Ausência do dever de segurança e vigilância – Ausência de prova de falha na prestação do serviço de portaria – Culpa dos réus não demonstrada – Improcedência – Recurso não provido. (TJSP – 1ª C. Dir. Privado “B” – Apel. nº 994.07.104.403-0 – Relatora Desa. DAISE FAJARDO NOGUEIRA JACOT – j. 08.11.2010) 

AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS – CONDOMÍNIO – FURTO EM GARAGEM DE EDIFÍCIO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – CONFIRMAÇÃO – 1. Cerceamento de defesa – Inocorrência – Fatos que se pretendia demonstrar sem interesse para a resolução do litígio – 2. Responsabilidade civil do condomínio – Furto de veículo estacionado na garagem – Situação em que inexiste expressa previsão na convenção e no regulamento interno sobre a responsabilidade do condomínio – Ausência, ademais, de sistema de vigilância efetiva, vale dizer, de equipamentos ou funcionários especificamente empregados para a segurança das garagens – Quadro em que não se verifica a responsabilidade civil, conforme tranquila orientação doutrinária e jurisprudencial – Apelação a que se nega provimento. (TJSP – 25ª C. Dir. Privado – Apel. nº 992.05.064.092-4 – Rel.: Des. RICARDO PESSOA DE MELLO BELLI – j. 10.11.2009) 

RESPONSABILIDADE CIVIL – Furto de pertences no interior da unidade condominial – Culpa in vigilando do condomínio-réu configurada – Conduta negligenciosa do porteiro ao permitir a entrada de estranhos na ausência dos moradores, sob a mera alegação de que possuíam as chaves do apartamento – Culpa concorrente afastada – Descabimento, todavia, de condenação por danos morais – Apelo provido em parte. (TJSP – 6ª C. Dir. Privado – Apel. Cível c/ revisão nº 353.731-4/0-00 – Rel.: Des. SEBASTIÃO CARLOS GARCIA – j. 01.10.2009) 

CONDOMÍNIO HORIZONTAL – FURTO EM UNIDADE AUTÔNOMA – Responsabilidade civil que não existe se a Convenção não prevê expressamente o dever de indenizar por danos ocorridos nas áreas comuns ou internas das unidades autônomas – Inexistência de culpa por excepcional negligência na segurança que, no caso, se limita ao controle do ingresso de moradores, visitantes e prestadores de serviço – Jurisprudência antiga e remansosa deste TJSP e do STJ – Improcedência acertada – Recurso improvido. (TJSP – 4ª C. Dir. Privado – Apel. nº 641.511-4/1 – Rel.: Des. MAIA DA CUNHA – j. 04.06.2009) 

INDENIZAÇÃO – DANO MORAL – COMUNICAÇÃO AOS CONDÔMINOS ACERCA DO INADIMPLEMENTO DO AUTOR QUANTO ÀS TAXAS CONDOMINIAIS – Configuração de exercício regular de direito, mercê do dever do síndico de prestar contas e informar aos demais condôminos sobre os motivos que influem no rateio mensal das despesas comuns. Inaplicabilidade, ao caso, das disposições do Código de Defesa do Consumidor. Ausência, ademais, de qualquer excesso ou abuso na redação do comunicado. Eventuais constrangimentos sofridos pelo condômino inadimplente e seus familiares que decorrem de sua própria e exclusiva conduta. (TJSP – 6ª C. Dir. Privado – Apel. Cível nº 325.141-4/8 – Rel.: Des. SEBASTIÃO CARLOS GARCIA – j. 05.02.2004) 

INDENIZAÇÃO – DESPESAS CONDOMINIAIS – VEICULAÇÃO DE INADIMPLEMENTO – DANO MORAL INDEVIDO – Competindo ao síndico cobrar dos condôminos suas contribuições, cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações assembleares, na exegese dos artigos 1.336, I e 1.348, IV e VII da lei substantiva, a anotação no balancete inadimplente, sem mencionar o nome do condômino, não implica constrangimento ilegal, capaz de gerar dano moral. (TJSP – 35ª C. Dir. Privado – Apel. Cível nº 1.210.794.007 – Rel.: Des. CLÓVIS CASTELO – j. 08.06.2009) 

INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – Síndico que endereça carta com conteúdo ofensivo a condômino. Expressões injuriosas e difamatórias ferindo o sentimento e a dignidade da pessoa. Vontade livre e consciente de injuriar, de denegrir, de macular a honorabilidade e o decoro da pessoa. Patrimônio moral que deve ser objeto de reparação. (TJSP – 10ª C. Dir. Privado – Apel. Cível nº 247.450-4/0 – Rel.: Des. TESTA MARCHI – j. 31.05.2005) 

USO DE VAGAS DE GARAGEM – PREVALÊNCIA DA CONVENÇÃO SOBRE O REGULAMENTO INTERNO – Enquanto a convenção condominial é instrumento que constitui a compropriedade, o regulamento interno disciplina apenas a vida social entre os condôminos, nunca o direito real que o título constitutivo outorga. Isto leva à certeza de que, no confronto entre as duas normas acerca do uso de vagas de garagem, vale o que consta da convenção, porque registrada no cartório de imóveis. (TJSP – 3ª C. Dir. Privado – Apel. nº 281.174-4/9 – Rel.: Des. ÊNIO SANTARELLI ZULIANI – v.u. – j. 15.04.2003) 

CONDOMÍNIO – AÇÃO DE COBRANÇA – Reconhecimento da responsabilidade da usufrutuária e dos nus-proprietários da unidade em débito – Legitimidade passiva dos nu-proprietários para o fim de atender ao requisito de continuidade registral – Prevalência do interesse da coletividade em receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis. (TJSP – 34ª C. Dir. Privado – Apel. nº 990.10.155.453-4 – Relatora Desa. ROSA MARIA DE ANDRADE NERY – j. 06.12.2010) 

15.14 Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios 

INSTALAÇÃO DE ARMÁRIO EM VAGA DE GARAGEM – A instalação de armários em vagas de garagem deve observar as normas do condomínio, pena de se causar dano estético, com a quebra da harmonia do conjunto. Ao juiz não cabe verificar se a construção convém ou não ao condomínio, cumprindo-lhe apenas restabelecer a imperatividade da norma que disciplina a construção. (TJDF – Apel. Cível nº 2002.01.1.026.141-0 – Rel.: Des. JAIR SOARES – DJU 13.05.2004 – p. 79) 

NÃO HÁ RELAÇÃO DE CONSUMO ENTRE CONDOMÍNIO E CONDÔMINOS – Não se caracterizam como relações de consumo, as relações jurídicas havidas entre condomínio e condômino, razão pela qual não incidem, na espécie, as regras contidas no CDC. (TJDF – Apel. Cível nº 2001.01.1.071.865-7 – Relatora Desa. CARMELITA BRASIL – DJU 30.04.2003 – p. 32) 

CONDÔMINO QUE IMPORTUNA DEMAIS MORADORES – Se morador em condomínio se porta de maneira absolutamente inadequada e desrespeitosa, eis que provoca ruídos altamente incomodativos, impondo aos vizinhos situação de constrangimento e stress e tirando-lhes o sossego, em franca violação às regras condominiais, embora não tenha o Condomínio tomado qualquer atitude, correta a sentença que impõe ao réu obrigação de não fazer, além de multa. (TJDF – Apel. Cível nº 2001.01.1.098.053-5 – Relatora Desa. CARMELITA BRASIL – DJU 29.10.2003 – p. 46) 

16. Casuística do condomínio em edifícios: outras questões interessantes

 

         João Batista Lopes, desembargador aposentado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, em sua dissertação de mestrado apresentada na Pontifícia Universidade Católica de São Paulo – PUC/SP, no ano de 1980, sob orientação do professor José Manoel de Arruda Alvim Netto, listou 42 questões que ensejariam maior reflexão por parte do operador do Direito, em virtude dos numerosos e complexos problemas jurídicos emergentes da propriedade horizontal.

 

         Tendo em vista que o escopo do presente trabalho, entretanto, é a análise jurídica do Condomínio Edilício à luz da responsabilidade civil, optamos por compilar apenas 5 dessas questões[115] que, parece-nos, possa ser de maior interesse dentro do apertado círculo de análise a que nos propusemos. Senão vejamos:   

 

16.1 É lícita a exclusão de condômino nocivo à tranquilidade do condomínio?

 

         Embora o posicionamento de João Batista Lopes seja contrário à possibilidade de exclusão do condômino nocivo à tranquilidade do condomínio, conforme se lê em sua obra “Condomínio”, 7ª edição, 2000, pp. 148 e 149, entendemos que essa questão merece uma análise mais detida, mormente à luz do Código Civil de 2002.

 

         Com efeito, assim se manifesta o referido desembargador: 

                       “(...) vê-se o condomínio, frequentemente, invadido por pessoas de comportamento censurável, quando não insuportável, cuja presença no edifício constitui sério entrave à tranquilidade da coletividade de condôminos. 

                       Não dispõe nosso ordenamento jurídico de instrumentos eficazes para banir do edifício pessoas desse jaez.” 

         Entretanto, em posicionamento diametralmente oposto se manifesta o desembargador Américo Isidoro Angélico[116], do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, que em artigo de sua autoria intitulado “Exclusão do condômino por reiterado comportamento antissocial à luz do Novo Código Civil”, assim se pronuncia:  

                       “Quanto à exclusão do condômino, a mim me parece que, um olhar mais atento à Nova Lei Civil deixa claro caber ao Juiz tal decisão, ante certos acontecimentos no micro-cosmo condominial. Senão vejamos, o Novo Código Civil no art. 1.337, parágrafo único, estabelece que: 

                       ‘O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia’. 

                       Atenhamo-nos ao caso do condômino antissocial. Antissocial quer dizer contrário à sociedade (condominial); aquele que se opõe ao convívio social; insociável; contrário à organização, costumes ou interesses da sociedade (Dicionário Eletrônico Houaiss da Língua Portuguesa e Dicionário da Língua Portuguesa Larousse). 

                       Imaginemos a hipótese de um condômino dado ao exacerbado alcoolismo, frequentemente é encontrado nas escadas do condomínio em desalinho, bem como desfalecido nos elevadores, expelindo vômito e dejetos. Ante tal fato, o condomínio, através de seu síndico, convoca uma Assembleia Geral Extraordinária (art. 1.354, do NCC), em cuja pauta convocativa destina a aplicação do constrangimento de até dez vezes a taxa condominial ao proprietário da ‘unidade 150’, ante reiterado comportamento antissocial, gerando incompatibilidade de convivência com a sociedade condominial já desgastada em decorrência de tal comportamento. 

                       A assembleia por 3/4 (três quartos) de seus condôminos restantes (art. 1.337, do NCC), excluindo assim o condômino do ‘apartamento 150’, que convocado e presente à assembleia defendeu-se alegando que haveria de mudar o seu comportamento, aplicou no ato assemblear a multa com fundamento no art. 1.337, parágrafo único, de dez vezes o quantum da contribuição condominial (s.m.j., o quorum exigido na Nova Lei Civil, nas hipóteses: reiteradamente inadimplente, infrator e antissocial é simples, restando entender pela aplicação das multas com muita facilidade pelo condomínio). 

                       Posteriormente, foi paga a multa, contudo, o condômino prosseguiu em seu exacerbado alcoolismo, e até mesmo agudou este comportamento antissocial (codificação - direito de vizinhança, artigos 1.277 e 1.279, do NCC). O condomínio ingressa com pedido de tutela jurisdicional antecipada, colimando a exclusão do condômino do condomínio, trazendo inequívoca prova dos fatos ocorridos, demonstrando a verossimilhança das alegações e preenchendo todos os demais pressupostos legais exigidos (art. 273, do CPC), requerendo a exclusão do condômino daquele condomínio. 

                       O condomínio, então autor, pode também, com base no art. 461, § 5º, do Código de Processo Civil, requerer ao Juiz a concessão da tutela específica da obrigação, e, assim, de ofício ou a requerimento, poderá determinar a remoção de pessoas e coisas (art. 273 e 461, do CPC, confronte-se com ‘Código de Processo Civil Comentado’, Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery, RT, 6ª edição, de 15.03.02 e ‘Código de Processo Civil e legislação processual em vigor’, Theotonio Negrão, Saraiva, 34ª edição, de 04.06.03, art. 461 e acréscimos, inclusive parágrafo 5º, consoante a Lei 10.444 de 07.05.02). Vê-se neste exemplo e outros, bem assim, tráfico de drogas, prostituição em condomínio residencial; à evidência, o comportamento antissocial desfigurando e agredindo a sociedade condominial, e então poderá o juiz, de plano ou durante o desenrolar da ação, desalojar, excluir o coproprietário da convivência condominial. 

                       O legislador civil, quanto ao condomínio edilício, trouxe limitação social no direito de propriedade criando um direito complexo, um binômio propriedade-exclusiva e propriedade-comum (art. 1.331, do NCC). Na vertente hipótese, salvo melhor juízo, o comportamento antissocial extravasa o lar, a propriedade exclusiva do comproprietário para as áreas comuns edilícias, também denominadas frações ideais, de impossível divisão, levando o condomínio à impossibilidade de corrigir tal comportamento, mesmo após a imposição do constrangimento legal. 

                       Pode o Juiz, então, ante a evidência dos fatos, da prova inequívoca e do convencimento da verossimilhança, decidir pela exclusão do coproprietário da unidade condominial, continuando este com seu patrimônio, podendo locá-lo, emprestá-lo ou vendê-lo, perdendo, porém, o direito de convivência naquele condomínio.”           

         Lobriga-se, portanto, que hodiernamente é razoável se admitir a possibilidade de exclusão do condômino nocivo à tranquilidade do condomínio, nos exatos termos acima delineados, com o que externamos nossa concordância.   

16.2 Razões de segurança individual podem justificar a alteração da fachada do edifício?

 

         Essa questão tem sido levada aos tribunais algumas vezes, principalmente quando se trata da colocação de grades de ferro no intuito de se proteger a incolumidade das crianças, implicando em alteração da fachada do prédio, sem a concordância dos demais condôminos.

 

         A jurisprudência não tem aceitado tal pretensão, sob o fundamento de que a fachada do edifício não pode ser modificada para atender a interesses individuais de certos condôminos, eis que a fachada do edifício é propriedade de todos[117].

 

         Nesse sentido trazemos à colação os seguintes arestos: 

BLINDEX – SEGURANÇA AO PROPRIETÁRIO DA UNIDADE – INSTALAÇÃO IRREGULAR – RETIRADA – Alteração de fachada decorrente da colocação de blindex e alumínio, visando maior segurança aos menores, moradores do último andar. Colocação irregular acarretando, em consequência, a determinação da retirada. (TJRJ – Apel. nº 13.966/92 – Relatora: Desa. VALÉRIA MARON – v.u.) 

ALTERAÇÃO DE FACHADA – É defeso ao condômino alterar a fachada do edifício se não obtiver a aquiescência da unanimidade dos demais condôminos em assembleia. (TJDF – Apel. Cível nº 2003.01.1.085.0835 – 1ª T. – Rel.: Des. NÍVIO GONÇALVES – DJU 21.02.2006 – p. 96) 

CONDOMÍNIO – MODIFICAÇÃO DE FACHADA – Colocação de cortina “rolo” em parte externa e pintura das portas social e de serviço. Caracterização da infração ao art. 1.336, III, do Código Civil, antiga previsão do art. 10, I, da Lei nº 4.591/64, ou da norma da Convenção Condominial. Prova robusta das modificações ocorridas. Sentença de improcedência, com reconvenção acolhida. Apelação não provida. (TJSP – 5ª C. Dir. Privado – Apel. Cível c/ revisão nº 283.782-4/8-00 – Apte: Jussara Lemos Pereira – Apdo: Condomínio Edifício Barão dos Morenos – Rel.: Des. OSCARLINO MOELLER – j. 24.06.2009) 

CONDOMÍNIO – EDIFÍCIO – FECHAMENTO DE VARANDA COM VIDRO – HIPÓTESE DE ALTERAÇÃO NA FACHADA DO PRÉDIO – DESCABIMENTO – Determinação para retirada dos vidros. Ação cominatória procedente. Recurso improvido, com observação. (TJSP – 8ª C. Dir. Privado – Apel. Cível nº 268.653-4/0 – Rel.: Des. CAETANO LAGRASTA – j. 06.05.2009)

APELAÇÃO CÍVEL – CONDOMÍNIO – AÇÃO COMINATÓRIA – ALTERAÇÃO DA FACHADA DO PRÉDIO – Grades na janela externa de unidade condominial. Alteração substancial da uniformidade do prédio, porquanto avança os limites da face externa do edifício. Impossibilidade, ante a ausência da aquiescência dos demais condôminos. Exegese do art. 10, § 2º, da Lei nº 4.591/64, bem como do art. 11 da convenção condominial. Honorários advocatícios. Manutenção. Valor razoável fixado na sentença. Recurso de apelação ao qual se nega provimento. (TJRS – 18ª Câm. Cível – Apel. Cível nº 70.023.216.989 – Rel.: Des. PEDRO CELSO DAL PRA – j. 20.03.2008) 

ALTERAÇÃO DE FACHADA – NECESSIDADE DE APROVAÇÃO DOS CONDÔMINOS – Não pode o condômino alterar a fachada de edifício, a menos que conte com a aprovação dos demais, por se tratar de um bem comum a todos os coproprietários, não sendo o uso da coisa, máxime em tema de propriedade condominial, irrestrito, quer por força de lei, quer em razão do contido na convenção. (TJSP – 3ª C. Dir. Privado – Apel. Cível nº 105.037-4 – Rel.: Des. WALDEMAR NOGUEIRA FILHO – v.u. – j. 25.07.2000 – BolAASP nº 2.226/207) 

ALTERAÇÃO DE JANELA E DO HALL – QUEBRA DO CONJUNTO ARQUITETÔNICO – Não pode o proprietário de apartamento introduzir modificações em janelas, com quebra de harmonia do conjunto arquitetônico, e modificar o hall do edifício, com sacrifício até de sua iluminação. (RT 291:306) 

         Admite-se, entretanto, que o condômino, se lhe convier, construa grades de proteção na parte interna das janelas ou coloque rede protetora[118], mormente se crianças residirem na unidade condominial.

 

         Do mesmo modo, anotam João Nascimento Franco e Nisske Gondo[119], que a jurisprudência vem admitindo o abrandamento da regra para permitir a instalação de aparelhos de ar condicionado na fachada dos edifícios[120]

 

16.3  Responde o condomínio por furto de veículo estacionado na garagem do edifício?

         Primeiramente, há que se partir do princípio de que o condomínio deve responder por danos causados a terceiros por ação ou omissão do síndico e de seus prepostos (v.g., garagista, porteiro etc.).

 

         Contudo, no que diz respeito a furto de veículos, mister se estabelecer distinção entre os edifícios que dispõem e os que não dispõem de serviços de garagistas ou manobristas.

 

         Explica-se: na primeira hipótese, parece ser decorrência natural que, se os condôminos pagam pela prestação de um serviço (guarda ou vigilância de veículos), terão direito a indenização sempre que o furto ocorrer por negligência dos empregados do condomínio.

 

         Mas, no caso de edifícios com portas automáticas ou em que não sejam colocados à disposição do condômino serviço de guarda ou vigilância dos veículos, a solução deverá ser outra, não havendo fundamento jurídico para se responsabilizar o condomínio quando nenhuma obrigação assume perante os condôminos.

 

         A esse propósito, no julgamento da Apelação Cível nº 259.863, de 19.09.1979, o 1º Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, por sua 3ª Câmara, teve oportunidade de decidir: 

                       “Não se constitui relação de guarda ou de depositário do condomínio com cada condômino o fato de este estacionar e guardar seu veículo na sua unidade autônoma – vaga ou garagem. A responsabilidade pela guarda da coisa continua exclusiva do condômino, tanto quanto o mobiliário ou outro valor guardado em seu apartamento.”       

         Outrossim, frise-se que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que não se aplica o Código de Defesa do Consumidor às relações jurídicas existentes entre condomínio e condôminos.[121]


16.4  
Qual a validade das cláusulas de não indenizar nas convenções de condomínio?

         Primeiramente, entendemos que seja conveniente compreender a distinção entre causa de irresponsabilidade e cláusula de não indenizar. A diferença entre uma e outra está em que a primeira exclui a responsabilidade e a segunda afasta apenas a indenização. A causa de irresponsabilidade, por outro lado, não depende da vontade das partes, provindo sempre da lei.[122]  

         Embora haja certa controvérsia acerca da matéria, predomina o entendimento de que, em princípio, é válida a cláusula de não indenizar inserida nos contratos de direito civil.[123]  

         Porém, essa cláusula acessória dos contratos está sujeita a várias restrições, não prevalecendo quando: a) ofender a ordem pública ou os bons costumes; b) objetivar a exclusão dos efeitos do dolo do agente; c) se cuidar de contratos de adesão; d) presente a culpa do agente.[124]  

         É que as disposições da lei contratual são de ordem pública, razão pela qual nenhuma validade terá a cláusula que as contrariar ou que vise a obstar sua eficácia.  

         Assim, por exemplo, não poderá ser aceita cláusula que isente de responsabilidade condôminos que causarem danos às partes comuns do edifício.  

         Entretanto, em casos especiais, sua validade não poderá ser contestada, por exemplo, se o condomínio não mantém qualquer serviço na garagem do edifício (v.g., garagistas, manobristas, porteiros etc.), nem cobra qualquer verba a esse título. Nesse caso, inexistindo qualquer obrigação do condomínio relativamente à guarda do veículo, tem-se que aos condôminos incumbirá, com exclusividade, exercer a vigilância sobre seus bens deixados na garagem do edifício.      

16.5  Em caso de alienação do imóvel, quem responde pelas despesas de condomínio: o titular do domínio ou o compromissário-comprador?

         Considerando-se que o condomínio em edifícios constitui direito real, caracterizado pela fusão entre a propriedade sobre as unidades autônomas e a copropriedade sobre as partes comuns, tem-se que são os condôminos, e não os meros possuidores, os responsáveis pelas despesas de condomínio.

 

         É o que estatui o artigo 1.315 do Código Civil de 2002, verbis

                       “Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita. 

                       Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.”
 

         Assim, no feliz exemplo de João Batista Lopes[125], o locatário não pode ser acionado pelo condomínio, porquanto não mantém relação jurídica com o último, mas com o locador (possuidor indireto). E conclui o referido doutrinador: o locatário, como é curial, não é condômino.

 

         Entretanto, tratando-se de compromissário-comprador, promitente-cessionário, usufrutuário etc., o mesmo João Batista Lopes admite a possibilidade de um maior elastério relativamente ao conceito de condômino, para incluí-los entre os responsáveis pelas despesas de condomínio.

 

         Tal aspecto jurídico se explicaria pelo fato de o compromissário-comprador ostentar o mesmo status do proprietário, havendo, assim, uma equiparação ope legis.

 

         Logo, conclui-se pela possibilidade de o compromissário-comprador, a quem haja sido transferida a posse direta, responder pelas despesas de condomínio, uma vez devidamente comunicada ao condomínio a existência do compromisso.[126]  


17. 
Quadro sinótico

Responsabilidade civil:

 

- Do condomínio: sempre, responsabilidade objetiva[127];

 

- Do condômino: quando demonstrada sua culpa exclusiva no evento;

 

- O condomínio e o condômino não são responsáveis (exceção):

 

             → quando houver culpa exclusiva da vítima;

 

             → se não existir nexo de causalidade.

Fonte: Carlos Alberto Dabus Maluf e Márcio Antero Motta Ramos Marques, Condomínio edilício, 3ª edição, São Paulo: Saraiva, 2009, p. 194. 


18.
 Conclusões

 

         Em todo trabalho acadêmico, a escolha do objeto da pesquisa implica, de certo modo, uma adesão a determinados pontos de vista a respeito do tema estudado. Ao longo da exposição, como era necessário, muitas assertivas foram feitas acerca do tema delimitado, baseadas em estudos já conhecidos de diversos doutrinadores, notadamente dos professores João Batista Lopes e J. Nascimento Franco, sendo certo que, para ser rigorosamente completa, precisaria decompor-se em outros itens, além dos eleitos pelo autor.

 

         Dada a relativamente recente introdução do Condomínio edilício no Código Civil de 2002 (Lei nº 10.406), vem a jurisprudência cumprindo o seu papel de aplicar o Direito ao caso concreto, valendo-se das regras insculpidas nos artigos 186 a 188 (Dos Atos Ilícitos) e 927 a 954 (Da Responsabilidade Civil).  

 

         Como conclusão deste trabalho, não temos a preocupação primordial de reapresentar resumidamente e na mesma ordem cada um dos pensamentos lançados, mas sim de deixarmos nossa modesta contribuição àqueles que, no futuro, venham se embrenhar na análise dos diversos aspectos jurídicos que envolvem a responsabilidade civil em condomínios edilícios.

 

         A seguir, então, nossas conclusões de ordem genérica:

 

a) Tratando-se de responsabilidade civil em condomínios edilícios, temos que, de um lado, (i) a responsabilidade do condomínio será sempre objetiva, inclusive por atos praticados por seus prepostos; de outro lado, (ii) a responsabilização do condômino ocorrerá quando e se demonstrada sua culpa exclusiva no evento, sendo, portanto, subjetiva;

 

b) Como exceção à regra geral, o condomínio e o condômino não serão responsáveis quando houver culpa exclusiva da vítima ou se não existir nexo de causalidade entre a ação e o resultado;
 

c) O adquirente de unidade autônoma responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive em relação às multas e aos juros moratórios. Trata-se da consagração do caráter propter rem da dívida, que se origina do próprio imóvel e, por via de consequência, o acompanha, devendo ser solvida por quem detiver os direitos sob o domínio. Porém, tal não ocorrerá quando se cuidar de dívida pessoal ou oriunda de relação jurídica estranha à questão condominial;
 

d) Cuidando-se de compromissário-comprador, promitente-cessionário, usufrutuário etc., admite-se a possibilidade de um maior elastério relativamente ao conceito de condômino, para incluí-los entre os responsáveis pelas despesas do condomínio (mas, é óbvio, locatário não é condômino). É que o compromissário-comprador ostenta o mesmo status do proprietário, ocorrendo uma equiparação ope legis;  
 

e) O condomínio responde na esfera civil pelo prejuízo causado a terceiros por ação ou omissão do síndico, especialmente em relação à vigilância e controle sobre os empregados e guardas, consoante estabelecido pela Convenção e proporcionalmente às verbas que lhe forem propiciadas pelos condôminos;
 

f) É certo que o dever de prestar contas é inerente a quem detém mandato, mas há que se distinguir duas situações diferentes, a fim de se responsabilizar o síndico ou o administrador. Se o administrador tiver, autonomamente, poderes para cobrar as contribuições e as multas, gerindo as contas do condomínio, deverá prestar contas da gestão diretamente à Assembleia. Mas, se o administrador for subordinado ao síndico, este será o responsável perante a Assembleia, pelos atos de seus prepostos, cabendo-lhe o dever de apresentar as contas na forma da lei e da Convenção, sob pena de sua responsabilização;
 

g) Os edifícios em condomínio não respondem, como regra, pelo furto de veículos, seus acessórios ou objetos neles deixados, quando estacionados na garagem do prédio, pois não se transfere a sua guarda à administração do condomínio, nem se estabelece um contrato de depósito. A obrigação de guarda só prevalecerá se estiver expressamente prevista na Convenção ou no Regulamento Interno do condomínio ou, alternativamente, se este mantiver guarda ou vigilância para o fim específico de zelar pela incolumidade dos veículos estacionados na garagem do prédio;
 

h) A cláusula de não indenizar, inserida nos contratos de direito civil, a princípio, é válida, porém comporta algumas restrições, não prevalecendo quando (i) ofender a ordem pública ou os bons costumes; (ii) objetivar a exclusão dos efeitos do dolo do agente; (iii) se tratar de contratos de adesão; bem como (iv) se presente a culpa do agente;  
 

i) Relativamente aos débitos do condomínio, os condôminos suportam, conjuntamente, perante terceiros, as consequências das deliberações tomadas em Assembleia ou de fatos atribuíveis ao condomínio;
 

j) O tema responsabilidade civil do condomínio edilício deve sempre ser enfrentado mediante a aplicação da regra in dubio pro comunitatis, considerando-se o potencial desagregador que uma eventual indenização acarretaria aos condôminos;
 

k) No tocante à responsabilidade civil resultante de coisas líquidas e sólidas (effusis et dejectis) que caírem em lugar indevido, é puramente objetiva, não se cogitando de culpa; somente se removerá a presunção de responsabilidade daquele que habita a unidade autônoma se houver prova de culpa exclusiva da vítima ou caso fortuito. Se não for possível identificar de qual apartamento tombou a coisa, a solução será a responsabilidade solidária de todos os moradores do condomínio ou, ao menos, daqueles condôminos que habitem a ala ou andar do prédio de onde a coisa (sólida ou líquida) foi arremessada; 
 

l) Hodiernamente, a jurisprudência vem admitindo à luz do Código Civil de 2002 e com supedâneo no artigo 461, § 5º, do Código de Processo Civil, a exclusão de condômino nocivo à tranquilidade do condomínio, sempre que ele se houver com reiterado comportamento antissocial ou gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos. Pode o juiz, então, ante a evidência dos fatos, decidir pela exclusão do proprietário da unidade condominial, continuando este com seu patrimônio, podendo locá-lo, emprestá-lo ou vendê-lo, se lhe convier, perdendo, porém, o direito de convivência naquele condomínio.  

 

 

Tarlei Lemos Pereira é especialista em Direito de Família e das Sucessões. Mestre em Função Social do Direito pela Faculdade Autônoma de Direito – FADISP. Membro fundador da Academia de Pesquisas e Estudos Jurídicos – APEJUR. Advogado em São Paulo.

        

 

19. Bibliografia

 

AGUIAR DIAS, José de. Da responsabilidade civil, vol. II, 10ª edição, Rio de Janeiro: Forense, 1995.

 

ANGÉLICO, Américo Isidoro. Exclusão do condômino por reiterado comportamento antissocial à luz do Novo Código Civil, disponível em <http://sisnet.aduaneiras.com.br/lex/doutrinas/arquivos/multacondncc.pdf>; acesso em 25.10.2009.

 

ARRUDA ALVIM NETTO, José Manoel de. Código de Processo Civil Comentado, vol. II, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1975.

 

AVVAD, Pedro Elias. Condomínio em edificações no novo Código Civil, Rio de Janeiro: Renovar, 2004. 

 

BARROS MONTEIRO, Washington de. Curso de Direito Civil: direito das coisas, 3º volume, 31ª edição, São Paulo: Saraiva, 1994.

 

BRANDÃO, Magno Cardoso. Responsabilidade civil do condomínio edilício, Recife: Nossa Livraria, 2007.

 

BRITTO, Vinícius Ferreira. Condomínio edilício e sua função social, dissertação de mestrado apresentada à banca examinadora da Faculdade Autônoma de Direito – FADISP, Orientador: Everaldo Augusto Cambler, 2007, disponível em <http://www.fadisp.com.br/mestrado.php?pagina=biblioteca>; acesso em 25.12.2010.

 

CAVALIERI FILHO, Sergio. Programa de responsabilidade civil, 6ª edição, São Paulo: Malheiros, 2005.

 

COSTA, Daniel Carnio; KÜMPEL, Vitor Frederico. Provas da Magistratura/SP comentadas, Porto Alegre: Verbo Jurídico, 2010.

 

DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: direito das coisas, vol. 4, 22ª edição, São Paulo: Saraiva, 2007.

 

_________________. Curso de Direito Civil Brasileiro: teoria geral das obrigações, vol. 2, 22ª edição, São Paulo: Saraiva, 2007.  

 

_________________. Lei de locações de imóveis urbanos comentada, 3ª edição, São Paulo: Saraiva, 1995.

 

_________________. Código Civil Anotado, 15ª edição, São Paulo: Saraiva, 2010.

 

FACHIN, Luiz Edson. Comentários ao Código Civil – Parte Especial: direito das coisas, vol. 15 (arts. 1.277 a 1.368), Coordenação: Antônio Junqueira de Azevedo, São Paulo: Saraiva, 2003.    

 

FRANCO, João Nascimento. Condomínio, 3ª edição, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2001. 

 

GALHANONE, Álvaro Luiz Damásio. A cláusula de não indenizar, RJTJSP 79/17.

 

GAMA, Guilherme Calmon Nogueira da; OLIVEIRA, Andrea Leite Ribeiro de. Função social da propriedade e da posse, in Função social do direito civil, Coordenação: Guilherme Calmon Nogueira da Gama, 2ª edição, São Paulo: Atlas, 2008. 

 

GONÇALVES, Carlos Roberto. Responsabilidade civil, 9ª edição, São Paulo: Saraiva, 2005.

 

JURISPRUDÊNCIA BRASILEIRA. Responsabilidade Civil do Condomínio, vol. 166, Curitiba: Juruá, 1992.  

 

LOPES, João Batista. Condomínio, 7ª edição, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2000.  

 

MALUF, Carlos Alberto Dabus; MARQUES, Márcio Antero Motta Ramos. Condomínio edilício, 3ª edição, São Paulo: Saraiva, 2009. 

 

MIRANDA, Francisco Cavalcanti Pontes de. Tratado de Direito Privado, vol. 12, 2ª edição, 1966.

 

NEGRÃO, Theotonio. Código Civil e legislação civil em vigor, 14ª edição, São Paulo: Saraiva, 1995.

 

NERY JUNIOR, Nelson; ANDRADE NERY, Rosa Maria de. Código Civil Comentado, 7ª edição, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2009.

 

OLIVEIRA, James Eduardo. Código Civil Anotado e Comentado: doutrina e jurisprudência, 2ª edição, Rio de Janeiro: Forense, 2010.

 

OLIVEIRA ASCENSÃO, José de. Direitos reais, Lisboa: [s.e.], 1973.

 

PACHECO, Sidney Alves. Manual do condômino, 2ª edição, atualizador: Nagib Slaibi Filho, Rio de Janeiro: Forense, 2002. 

 

PASCHOAL, João Paulo Rossi. Responsabilidade civil na administração condominial, disponível em <http://www.secovi.com.br/noticias/arq_not/JoaoPauloABC.pdf>; acesso em 02.11.2009.

 

PINASSI, Ayrton. Administração de condomínio, Campinas: Agá Juris, 1999.

 

PINTO, Antônio Benedito Ribeiro. Responsabilidade do condomínio por furto de veículo do interior da garagem, in Condomínio edilício: aspectos relevantes, Coordenação: Francisco Antonio Casconi e José Roberto Neves Amorim, São Paulo: Método, 2005. 

 

REIS NUNES, Pedro dos. Dicionário de tecnologia jurídica, vol. I, 9ª edição, Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1976.

 

REVISTA DOS TRIBUNAIS. Condomínio em edifícios, nº 65, São Paulo: Revista dos Tribunais.

 

RIBEIRO, Benedito Silvério. Tratado de usucapião, vol. 1, 2ª edição, São Paulo: Saraiva, 1998.  

 

RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: direito das coisas, vol. 5, 16ª edição, São Paulo: Saraiva, 1987.

 

RUGGIERO, Antonio Biasi. Questões imobiliárias, São Paulo: Saraiva, 1997. 

 

SALVO VENOSA, Silvio de. Código Civil Comentado: direito das coisas, posse, direitos reais, propriedade, arts. 1.196 a 1.368, vol. XII, Coordenação: Álvaro Villaça Azevedo, São Paulo: Atlas, 2003.

 

SILVA, José Afonso da. Direito urbanístico brasileiro, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1981.

 

SILVA LOUREIRO FILHO, Lair da; SCAVONE JR., Luiz Antonio. Comentários ao Código Civil: artigo por artigo, Coords.: Luiz Antonio Scavone Jr. et al., 2ª edição, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2009.

 

SILVA PEREIRA, Caio Mário da. Propriedade horizontal, Rio de Janeiro: Forense, 1961.

 

___________. Instituições de Direito Civil: direitos reais, vol. IV, Rio de Janeiro: Forense, 1970. 

 

SOARES, Danielle Machado. Condomínio de fato: incidência do princípio da autonomia privada nas relações jurídicas reais, Rio de Janeiro: Renovar, 1999. 

 

STOCO, Rui. Tratado de Responsabilidade Civil: doutrina e jurisprudência, 7ª edição, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2007.

 

TARCHA, Jorge; SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio, 2ª edição, São Paulo: Juarez de Oliveira, 2000. 

 

TOLEDO CESAR, Celso Laet de. Venda e divisão da propriedade comum: doutrina e jurisprudência, 2ª edição, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2001.

 

VIANA, Marco Aurelio S.. Comentários ao novo Código Civil, vol. XVI, Rio de Janeiro: Forense, 2003.

 

__________

 

 

20.           Apêndice

I – LEGISLAÇÃO

LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

(Código Civil Brasileiro)

PARTE GERAL

LIVRO III

TÍTULO III
Dos Atos Ilícitos

Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

Art. 188. Não constituem atos ilícitos:

I - os praticados em legítima defesa ou no exercício regular de um direito reconhecido;

II - a deterioração ou destruição da coisa alheia, ou a lesão a pessoa, a fim de remover perigo iminente.

Parágrafo único. No caso do inciso II, o ato será legítimo somente quando as circunstâncias o tornarem absolutamente necessário, não excedendo os limites do indispensável para a remoção do perigo.

 

PARTE ESPECIAL

LIVRO I

TÍTULO IX
Da Responsabilidade Civil

CAPÍTULO I
Da Obrigação de Indenizar

Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.

Art. 928. O incapaz responde pelos prejuízos que causar, se as pessoas por ele responsáveis não tiverem obrigação de fazê-lo ou não dispuserem de meios suficientes.

Parágrafo único. A indenização prevista neste artigo, que deverá ser equitativa, não terá lugar se privar do necessário o incapaz ou as pessoas que dele dependem.

Art. 929. Se a pessoa lesada, ou o dono da coisa, no caso do inciso II do art. 188, não forem culpados do perigo, assistir-lhes-á direito à indenização do prejuízo que sofreram.

Art. 930. No caso do inciso II do art. 188, se o perigo ocorrer por culpa de terceiro, contra este terá o autor do dano ação regressiva para haver a importância que tiver ressarcido ao lesado.

Parágrafo único. A mesma ação competirá contra aquele em defesa de quem se causou o dano (art. 188, inciso I).

Art. 931. Ressalvados outros casos previstos em lei especial, os empresários individuais e as empresas respondem independentemente de culpa pelos danos causados pelos produtos postos em circulação.

Art. 932. São também responsáveis pela reparação civil:

I - os pais, pelos filhos menores que estiverem sob sua autoridade e em sua companhia;

II - o tutor e o curador, pelos pupilos e curatelados, que se acharem nas mesmas condições;

III - o empregador ou comitente, por seus empregados, serviçais e prepostos, no exercício do trabalho que lhes competir, ou em razão dele;

IV - os donos de hotéis, hospedarias, casas ou estabelecimentos onde se albergue por dinheiro, mesmo para fins de educação, pelos seus hóspedes, moradores e educandos;

V - os que gratuitamente houverem participado nos produtos do crime, até a concorrente quantia.

Art. 933. As pessoas indicadas nos incisos I a V do artigo antecedente, ainda que não haja culpa de sua parte, responderão pelos atos praticados pelos terceiros ali referidos.

Art. 934. Aquele que ressarcir o dano causado por outrem pode reaver o que houver pago daquele por quem pagou, salvo se o causador do dano for descendente seu, absoluta ou relativamente incapaz.

Art. 935. A responsabilidade civil é independente da criminal, não se podendo questionar mais sobre a existência do fato, ou sobre quem seja o seu autor, quando estas questões se acharem decididas no juízo criminal.

Art. 936. O dono, ou detentor, do animal ressarcirá o dano por este causado, se não provar culpa da vítima ou força maior.

Art. 937. O dono de edifício ou construção responde pelos danos que resultarem de sua ruína, se esta provier de falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta.

Art. 938. Aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido.

Art. 939. O credor que demandar o devedor antes de vencida a dívida, fora dos casos em que a lei o permita, ficará obrigado a esperar o tempo que faltava para o vencimento, a descontar os juros correspondentes, embora estipulados, e a pagar as custas em dobro.

Art. 940. Aquele que demandar por dívida já paga, no todo ou em parte, sem ressalvar as quantias recebidas ou pedir mais do que for devido, ficará obrigado a pagar ao devedor, no primeiro caso, o dobro do que houver cobrado e, no segundo, o equivalente do que dele exigir, salvo se houver prescrição.

Art. 941. As penas previstas nos arts. 939 e 940 não se aplicarão quando o autor desistir da ação antes de contestada a lide, salvo ao réu o direito de haver indenização por algum prejuízo que prove ter sofrido.

Art. 942. Os bens do responsável pela ofensa ou violação do direito de outrem ficam sujeitos à reparação do dano causado; e, se a ofensa tiver mais de um autor, todos responderão solidariamente pela reparação.

Parágrafo único. São solidariamente responsáveis com os autores os coautores e as pessoas designadas no art. 932.

Art. 943. O direito de exigir reparação e a obrigação de prestá-la transmitem-se com a herança.

 

CAPÍTULO II
Da Indenização

Art. 944. A indenização mede-se pela extensão do dano.

Parágrafo único. Se houver excessiva desproporção entre a gravidade da culpa e o dano, poderá o juiz reduzir, equitativamente, a indenização.

Art. 945. Se a vítima tiver concorrido culposamente para o evento danoso, a sua indenização será fixada tendo-se em conta a gravidade de sua culpa em confronto com a do autor do dano.

Art. 946. Se a obrigação for indeterminada, e não houver na lei ou no contrato disposição fixando a indenização devida pelo inadimplente, apurar-se-á o valor das perdas e danos na forma que a lei processual determinar.

Art. 947. Se o devedor não puder cumprir a prestação na espécie ajustada, substituir-se-á pelo seu valor, em moeda corrente.

Art. 948. No caso de homicídio, a indenização consiste, sem excluir outras reparações:

I - no pagamento das despesas com o tratamento da vítima, seu funeral e o luto da família;

II - na prestação de alimentos às pessoas a quem o morto os devia, levando-se em conta a duração provável da vida da vítima.

Art. 949. No caso de lesão ou outra ofensa à saúde, o ofensor indenizará o ofendido das despesas do tratamento e dos lucros cessantes até ao fim da convalescença, além de algum outro prejuízo que o ofendido prove haver sofrido.

Art. 950. Se da ofensa resultar defeito pelo qual o ofendido não possa exercer o seu ofício ou profissão, ou se lhe diminua a capacidade de trabalho, a indenização, além das despesas do tratamento e lucros cessantes até ao fim da convalescença, incluirá pensão correspondente à importância do trabalho para que se inabilitou, ou da depreciação que ele sofreu.

Parágrafo único. O prejudicado, se preferir, poderá exigir que a indenização seja arbitrada e paga de uma só vez.

Art. 951. O disposto nos arts. 948, 949 e 950 aplica-se ainda no caso de indenização devida por aquele que, no exercício de atividade profissional, por negligência, imprudência ou imperícia, causar a morte do paciente, agravar-lhe o mal, causar-lhe lesão, ou inabilitá-lo para o trabalho.

Art. 952. Havendo usurpação ou esbulho do alheio, além da restituição da coisa, a indenização consistirá em pagar o valor das suas deteriorações e o devido a título de lucros cessantes; faltando a coisa, dever-se-á reembolsar o seu equivalente ao prejudicado.

Parágrafo único. Para se restituir o equivalente, quando não exista a própria coisa, estimar-se-á ela pelo seu preço ordinário e pelo de afeição, contanto que este não se avantaje àquele.

Art. 953. A indenização por injúria, difamação ou calúnia consistirá na reparação do dano que delas resulte ao ofendido.

Parágrafo único. Se o ofendido não puder provar prejuízo material, caberá ao juiz fixar, equitativamente, o valor da indenização, na conformidade das circunstâncias do caso.

Art. 954. A indenização por ofensa à liberdade pessoal consistirá no pagamento das perdas e danos que sobrevierem ao ofendido, e se este não puder provar prejuízo, tem aplicação o disposto no parágrafo único do artigo antecedente.

Parágrafo único. Consideram-se ofensivos da liberdade pessoal:

I - o cárcere privado;

II - a prisão por queixa ou denúncia falsa e de má-fé;

III - a prisão ilegal.

 

LIVRO III

TÍTULO III

DA PROPRIEDADE

CAPÍTULO VI
Do Condomínio Geral

Seção I
Do Condomínio Voluntário

Subseção I
Dos Direitos e Deveres dos Condôminos

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.

Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.

Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal.

§ 1o Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem.

§ 2o Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida.

Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum.

Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais.

Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.

Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.

§ 1o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.

§ 2o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.

§ 3o A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.

Art. 1.321. Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha de herança (arts. 2.013 a 2.022).

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.

Subseção II
Da Administração do Condomínio

Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é.

Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.

Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.

§ 1o As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta.

§ 2o Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros.

§ 3o Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente.

Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipulação ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões.

Seção II
Do Condomínio Necessário

Art. 1.327. O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo disposto neste Código (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307).

Art. 1.328. O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (art. 1.297).

Art. 1.329. Não convindo os dois no preço da obra, será este arbitrado por peritos, a expensas de ambos os confinantes.

Art. 1.330. Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que pretender a divisão não o pagar ou depositar, nenhum uso poderá fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisória.

 

CAPÍTULO VII
Do Condomínio Edilício

Seção I
Disposições Gerais

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.

§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.

§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II - sua forma de administração;

III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V - o regimento interno.

§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

§ 1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.

§ 2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral.

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.

Seção II
Da Administração do Condomínio

Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembleia dos condôminos;

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX - realizar o seguro da edificação.

§ 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.

Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

§ 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

§ 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

Seção III
Da Extinção do Condomínio

Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.

§ 1o Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.

§ 2o Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.

    Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2º do artigo antecedente.

 

II – ENUNCIADOS APROVADOS NAS JORNADAS DE DIREITO CIVIL DO CONSELHO DA JUSTIÇA FEDERAL

(RELACIONADOS AO TEMA CONDOMÍNIO EDILÍCIO)

Enunciado nº 89 (aprovado na I Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal): “O disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campo.”

Enunciado nº 90 (aprovado na I Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal): “Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse.”

Enunciado nº 91 (aprovado na I Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal): “A convenção de condomínio ou a assembleia geral podem vedar a locação de área de garagem ou abrigo para veículos a estranhos ao condomínio.”

Enunciado nº 92 (aprovado na I Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal): “As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo.”

Enunciado nº 246 (aprovado na III Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal): “Fica alterado o Enunciado nº 90, com a supressão da parte final: ‘nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse’. Prevalece o texto: ‘Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício’.”

Enunciado nº 247 (aprovado na III Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal): “No condomínio edilício é possível a utilização exclusiva de área ‘comum’ que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao ‘uso comum’ dos demais condôminos.”

 

         Maria Helena Diniz explica que “a ‘área comum’, portanto, poderá ser utilizada exclusivamente por cada condômino (p. ex., pilar de cada unidade), que nele poderá colocar objetos decorativos, ao passo que a utilização da ‘área de uso comum’ será de todos os condôminos (p. ex., hall de entrada, jardim, escadas etc.). Vide: RT, 775:305, 753:226, 734:343; RSTJ, 130:366”.[128]

Enunciado nº 248 (aprovado na III Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal): “O quorum para alteração do regimento interno do condomínio edilício pode ser livremente fixado na convenção.”

III – SÚMULA Nº 260 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA

“A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.”

 

         “A convenção de condomínio tem natureza institucional-normativa (II TACSP, Ap. Cív. nº 333.368, Rel. Ferraz de Arruda, j. 19.04.1993). É o ato-regra gerador de direito aplicável a todos que se encontrarem no condomínio em condição permanente ou ocasional de ocupantes (RT, 818:210, 772:178, 749:338), logo tem efeito vinculante, alcançando os titulares de direito sobre as unidades e os possuidores e, ainda, os meros detentores.”[129]

 

IV – SÚMULAS Nº 1, 2, 3, 12 E 13 DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO

Súmula nº 1: “O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”

Súmula nº 2: “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.”

Súmula nº 3: “Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.”

Súmula nº 12: “A ação de cobrança pode ser direcionada contra todos ou qualquer dos condôminos individualmente, no caso de unidade autônoma pertencente a mais de uma pessoa.”

Súmula nº 13: “Na ação de cobrança de rateio de despesas condominiais, consideram-se incluídas na condenação as parcelas vencidas e não pagas no curso do processo até a satisfação da obrigação (art. 290, CPC).”

21.    MODELOS DE PETIÇÕES (A SEREM ADAPTADOS AO CASO CONCRETO):

 

I – Ação de reparação de danos (furto de motocicleta em garagem de condomínio edilício)

 

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA                VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL DA CAPITAL/SP

 

 

 

 

 

 

 

                                             FULANO DE TAL, brasileiro, solteiro, administrador de empresas, portador da Cédula de Identidade R.G. nº 00.000.000 e inscrito no C.P.F./M.F. sob nº 000.000.000-00, residente e domiciliado na Rua XXXXX nº XXX, apto. nº XX, Bairro Centro, nesta Capital do Estado de São Paulo, por seu advogado infra-assinado (instrumento de mandato incluso), vem, com fundamento nos artigos 186, 927 e seguintes do Código Civil Brasileiro, combinados com o artigo 275, inciso I, do Código de Processo Civil, propor a presente

 

AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS

 

pelo procedimento sumário, em face do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO XXXXX, inscrito no C.N.P.J./M.F. sob nº 00.000.000/0000-00, situado na Rua XXXXX nº XXX, Bairro Centro, nesta Capital do Estado de São Paulo, CEP: 00000-000, representado por seu síndico, Sr. BELTRANO, de qualificação ignorada, pelos motivos de fato e de direito a seguir expostos:

 

I – DOS FATOS

 

1.                                                                                                          O autor, em __/__/__, adquiriu uma motocicleta marca Honda, modelo CRF 230F, ano de fabricação 2010, placa XXX0000, para seu uso particular, conforme nota fiscal-fatura nº XXX, emitida pela concessionária de veículos YYY (doc. incluso), e respectivo Certificado de Registro e Licenciamento de Veículo nº XXX (doc. incluso).

 

2.                                                                                                          Em __/__/__, por volta das 22h00, o autor foi informado pelo porteiro noturno do condomínio-réu, onde mora, que a referida motocicleta havia “sumido” (rectius: sido furtada) de dentro da garagem onde estacionada, localizada no sub-solo do edifício (Box nº X).

 

3.                                                                                                          No mesmo dia, o fato delituoso foi objeto da lavratura de um Boletim de Ocorrência, junto ao 77º Distrito Policial desta Capital (Santa Cecília), para as providências de índole criminal (doc. incluso), oportunidade na qual restou esclarecido que a motocicleta permanecia estacionada em local adequado, bem como que o portão de acesso à garagem do edifício estava devidamente trancado, conforme determinação da Assembleia Geral Extraordinária do condomínio-réu, datada de __/__/__ (doc. incluso).  

 

4.                                          Ocorre que, independentemente das providências tomadas na esfera criminal, o autor, por diversas vezes, procurou o síndico, a fim de pleitear ressarcimento pelo prejuízo havido, porquanto o condomínio é indubitavelmente responsável na órbita civil. Para tanto, o autor, inclusive, encaminhou uma notificação extrajudicial ao condomínio, aos cuidados do síndico, datada de __/__/__, porém não obteve qualquer resposta, nem mesmo foi contra-notificado (doc. incluso).

 

5.                                          Diante do silêncio eloquente, a demonstrar total indiferença do condomínio-réu em relação ao episódio – que, a propósito, poderia ter vitimado qualquer dos condôminos –, alternativa não restou ao autor senão ajuizar a presente ação de reparação de danos, com o fito de obter indenização pelo valor de mercado da motocicleta furtada, ou seja, R$ 10.530,00 (dez mil, quinhentos e trinta Reais), conforme consta do caderno “Jornal de Carros e Motos”, encartado no Jornal O Estado de S. Paulo, edição de __/__/__ (doc. incluso).

 

6.                                          Frise-se que o condomínio-réu além de dispor de portão de garagem com tranca automática, porteiros (dois diurnos e um noturno) e câmeras filmadoras de vigilância, também emprega profissionais de segurança especialmente treinados, objetivando coibir ações delituosas como a narrada na presente exordial. Desse modo, é absolutamente inaceitável que o condomínio tente, agora, se esquivar, pois à evidência é responsável pelo pagamento de indenização ao autor que, aliás, vem contribuindo em dia com o pagamento das despesas condominiais (docs. inclusos).

 

7.                                          Lobriga-se, portanto, que a responsabilidade é toda do réu, mormente ao se considerar que a respectiva Convenção de Condomínio prevê, na Cláusula X, que “em caso de dano, furto ou roubo de veículos estacionados na garagem do edifício, o condomínio arcará com o pagamento de indenização ao(s) respectivo(s) proprietário(s), mediante rateio do valor correspondente entre o número total de apartamentos” (doc. incluso).       

 

II – DO DIREITO

 

8.                                          Como dito, é extreme de dúvidas que o condomínio-réu é responsável pela reparação do dano causado ao autor, pelo furto ali ocorrido.

 

9.                                          Nesse sentido, o artigo 186 do Código Civil Brasileiro é suficientemente preciso ao dispor:

 

                                             “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.”

 

10.                                        Outrossim, mister não deslembrar o disposto nos artigos 927, “caput”, e 932, inciso III, do mesmo Codex, respectivamente:

 

                                             “Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.”

 

                                             “São também responsáveis pela reparação civil: o empregador ou comitente, por seus empregados, serviçais e prepostos, no exercício do trabalho que lhes competir, ou em razão dele.”

 

11.                                        Ainda, a Súmula nº 341 do Colendo Supremo Tribunal Federal estabelece que:

 

                                             “É presumida a culpa do patrão ou comitente pelo ato culposo do empregado ou preposto.”

 

12.                                        No caso vertente, restou clara a culpa “in vigilando” do condomínio-réu, eis que, nem o porteiro, nem os seguranças, perceberam de imediato a subtração da motocicleta. Aliás, segundo testemunhas, o porteiro, no dia da ocorrência, foi visto dormindo na guarita do edifício durante o seu horário normal de trabalho. Os seguranças, por outro lado, haviam saído juntos para jantar, por volta do horário em que foi efetivada a ação dos furtadores, desrespeitando o turno de revezamento entre eles, estabelecido pelas normas internas do condomínio.

 

13.                                        Nem mesmo o fato de o portão da garagem permanecer habitualmente trancado isenta o condomínio-réu de responsabilidade, pois, a despeito disso, a motocicleta foi efetivamente subtraída, embora em circunstâncias ainda não totalmente esclarecidas.

 

14.                                        Obviamente, tanto os porteiros quanto os seguranças têm o dever de vigiar, ou seja, não permitir que estranhos adentrem as dependências do condomínio, vigiando atentamente os bens dos condôminos – que frequentemente passam todo o dia fora no trabalho – como seus veículos, apartamentos e tudo mais que pertença aos condôminos, que os remuneram para tal mister.

 

15.                                        A motocicleta foi furtada por meliante que adentrou a garagem e de lá a retirou sorrateiramente, sem que a ação fosse sequer percebida. As chaves para ignição do veículo – é bom que se diga –, não estavam no contacto, pois permaneciam todo o tempo em poder do autor, dentro de seu apartamento.

 

16.                                        A matéria sub examine encontra respaldo não apenas na doutrina, como também na jurisprudência de nossos tribunais, no sentido de ser o condomínio responsável pela indenização do prejuízo sofrido, devendo responder por culpa, nos termos dos dispositivos legais e súmula do STF acima mencionados.

 

17.                                        TARLEI LEMOS PEREIRA, ao tratar do tema “Responsabilidade Civil em Condomínios Edilícios”, escreve:

 

                                             “A responsabilidade do condomínio será sempre objetiva, inclusive por atos praticados por seus prepostos. (...) Os edifícios em condomínio não respondem, como regra, pelo furto de veículos, seus acessórios ou objetos neles deixados, quando estacionados na garagem do prédio, pois não se transfere a sua guarda à administração do condomínio, nem se estabelece um contrato de depósito. A obrigação de guarda só prevalecerá se estiver expressamente prevista na Convenção ou no Regulamento Interno do condomínio ou, alternativamente, se este mantiver guarda ou vigilância para o fim específico de zelar pela incolumidade dos veículos estacionados na garagem do prédio.(Aut. e op. cits., Anhanguera, 2011, p. __, g.n.)

 

18.                                        Na jurisprudência pátria, encontra-se os seguintes arestos:

 

                                             “RESPONSABILIDADE CIVIL – CONDOMÍNIO – MOTOCICLETA DE CONDOMÍNIO ESTACIONADO NA GARAGEM DO EDIFÍCIO – FURTO – INDENIZAÇÃO DEVIDA. Correspondência ao real valor do veículo na ocasião do evento. Responde o condomínio pelo furto de motocicleta de condomínio estacionada na garagem do edifício, devendo a indenização corresponder ao real valor do veículo na ocasião do evento.” (RT 589:77)

 

                                             “RESPONSABILIDADE CIVIL – CONDOMÍNIO – GARAGEM COMUM – FURTO DE VEÍCULO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 341 DO STF. Se o condomínio mantém vigia para efeito de fiscalização e segurança, cumpre-lhe arcar com a obrigação de responder pelo furto de veículo regularmente guardado na garagem comum, em razão de falha de preposto no respectivo serviço.” (RT 598:66)

 

“GARAGEM – VEÍCULOS GUARDADOS – DANOS – RESPONSABILIDADE. Se o condomínio exerce o controle da garagem do edifício, fiscalizando a entrada e saída de pessoas, responde por danos sofridos por veículos ali guardados, não tendo eficácia regulamento em que consigna a exclusão prévia de qualquer responsabilidade.” (TACivRJ, 4ª Câm., v.u., j. 18.09.1979)

 

                                             “CONDOMÍNIO – PRÉDIO DE APARTAMENTO – BICICLETA DO MORADOR GUARDADA NO LUGAR ADEQUADO – FURTO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – PROCEDÊNCIA. O condomínio não pode subtrair-se à obrigação de indenizar o dono de bicicleta guardada em local especialmente destinado no edifício à guarda de tais veículos por seu furto.” (RT 521:151)                                                            

 

19.                                        Em suma, por qualquer prisma que se enxergue a questão, pecou a vigilância do condomínio-réu ao permitir que a motocicleta do autor, que estava devidamente estacionada na vaga de garagem a ela destinada, fosse furtada.

 

20.                                        Logo, ante a evidente falha de vigilância, nasce a responsabilidade civil do condomínio edilício, que deverá indenizar o autor pelo prejuízo sofrido.

 

III – DO PEDIDO

 

21.                                                                                                     Diante do exposto, o autor requer se digne V. Exa. de:

 

(i)                                                                                                         determinar a citação do condomínio-réu, na pessoa do síndico, nos termos do artigo 222 do Código de Processo Civil, para, querendo, apresentar em audiência de tentativa de conciliação a defesa que tiver, se tiver, sob pena de revelia (artigo 277, § 2º, c.c. artigo 278, “caput”, ambos do Código de Processo Civil);

 

(ii)                                                                                                        colher durante a instrução processual o depoimento pessoal do síndico, sob pena de confesso, bem como proceder à oitiva das testemunhas, cujo rol segue abaixo, protestando-se, desde logo, pela juntada de novos documentos, se necessário;

 

(iii)                                                                                                      ao final, julgar totalmente PROCEDENTE a ação, para o fim de condenar o condomínio-réu ao pagamento de R$ 10.530,00 (dez mil, quinhentos e trinta Reais), a título de indenização pelo prejuízo sofrido, acrescido de juros de mora e correção monetária desde a época do evento (__/__/__), consoante a Súmula nº 54 do Superior Tribunal de Justiça[130];

 

(iv)                                                                                                     alternativamente, condenar o condomínio-réu a entregar ao autor uma motocicleta similar, nova (zero quilômetro), bem como ao pagamento das custas processuais, despesas judiciais e honorários advocatícios, estes a serem fixados nos termos do artigo 20, § 3º, do Código de Processo Civil.

 

22.                                        Dá à causa o valor de R$ 10.530,00 (dez mil, quinhentos e trinta Reais).

 

                                             Termos em que,    

                                             D.R.A. esta, com os documentos que a instruem,

                                             PEDE DEFERIMENTO.

                                             São Paulo, __ de ___________ de 2011.

 

 

p.p. _____________________________

Advogado O.A.B. nº XXX

 

 

ROL DE TESTEMUNHAS:

 

1) _______________

R.G. 00.000.000

C.P.F. 000.000.000-00

Rua __________ nº ___ – Bairro ___________

CEP: 00000-00

São Paulo/SP

 

2) _______________

R.G. 00.000.000

C.P.F. 000.000.000-00

Rua __________ nº ___ – Bairro ___________

CEP: 00000-00

São Paulo/SP

 

3) _______________

R.G. 00.000.000

C.P.F. 000.000.000-00

Rua __________ nº ___ – Bairro ___________

CEP: 00000-00

São Paulo/SP

 

 

ENDEREÇO DO ADVOGADO PARA INTIMAÇÕES:

 

Rua ___________ nº ___ – Bairro ___________

CEP: 00000-00

São Paulo/SP

 

II – Ação de indenização por danos morais (objetos lançados da janela do edifício)

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DA FACULDADE AUTÔNOMA DE DIREITO (FADISP) – COMARCA DE SÃO PAULO/SP

 

 

 

 

 

 

 

                                             FULANO DE TAL, brasileiro, casado, garçom, portador da Cédula de Identidade R.G. nº 00.000.000 e inscrito no C.P.F./M.F. sob nº 000.000.000-00, residente e domiciliado na Rua XXXXX nº XXX, apto. nº XX, Bairro Pinheiros, nesta Capital do Estado de São Paulo, por seu advogado infra-assinado (instrumento de mandato incluso), vem, com fundamento nos artigos 186, 927 e 938, todos do Código Civil Brasileiro, combinados com os dispositivos da Lei nº 9.099/95 (Lei dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais), propor a presente

 

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS

 

em face do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO XXXXX, inscrito no C.N.P.J./M.F. sob nº 00.000.000/0000-00, situado na Rua XXXXX nº XXX, Bairro Pinheiros, nesta Capital do Estado de São Paulo, CEP: 00000-000, representado por seu síndico, Sr. BELTRANO, portador da Cédula de Identidade R.G. nº 00.000.000 e inscrito no C.P.F./M.F. sob nº 000.000.000-00, pelos motivos de fato e de direito a seguir expostos:

 

I – DOS FATOS

 

1.                                          O autor exerce a função de garçom no Bar e Lanchonete XXXX Ltda., localizado defronte ao condomínio-réu. Nessa qualidade, atende a clientela, servindo-lhes bebidas e refeições nas mesas dispostas na calçada, conforme permissão concedida pela Prefeitura Municipal de São Paulo (docs. inclusos).

 

2.                                          Ocorre que, no dia __/__/__, por volta das 21h00, foram arremessadas dúzias de ovos sobre as referidas mesas, vindo a atingir o autor, bem como os clientes do bar. Não foi possível identificar exatamente de qual apartamento os ovos foram atirados, porém é certo que provieram do condomínio-réu, mesmo porque não há outra edificação por perto que possibilite atingir as mesas postas na calçada.

 

3.                                          A situação ocorrida foi deveras embaraçosa. O autor foi atingido por sete ovos, sendo que seu uniforme ficou completamente conspurcado. Isso para nada dizer que cascas dos ovos provocaram lesões leves em sua testa e cabeça (fotografias inclusas). A clientela, assustada, deixou o local imediatamente sob comentários de que estava “chovendo ovos” naquele instante.

 

4.                                          Ninguém assumiu a autoria do ato – que, aliás, em tese configuraria injúria real na esfera criminal –, porém testemunhas afirmaram ter visto dois adolescentes levando caixas de ovos para dentro do condomínio-réu minutos antes do ocorrido, o que foi confirmado pelo porteiro do edifício.

 

5.                                          Obviamente, o ato de vandalismo não se justifica, mormente ao se considerar que o bar costuma fechar todos os dias pontualmente às 22h00, de modo a não incomodar a vizinhança a desoras, respeitando-se as posturas municipais, notadamente a denominada Lei do “Psiu” (Programa de Silêncio Urbano).

 

6.                                          O autor ficou profundamente constrangido e humilhado com o ocorrido e nem mesmo tem tranquilidade para trabalhar, hodiernamente, servindo as mesas da calçada, porquanto receia que, a qualquer momento, possa “chover ovos” novamente.

 

7.                                          Contudo, tendo sido constatado que os ovos foram efetivamente arremessados por moradores do condomínio-réu, impõe-se a sua responsabilização na órbita civil, devendo indenizar o autor pela quantia de R$ 7.000,00 (sete mil Reais), valor este a ser fixado por V. Exa. em atendimento ao disposto no artigo 3º, inciso I, da Lei nº 9.099/95.

 

8.                                          Por oportuno, frise-se que o autor chegou até mesmo a procurar o síndico do edifício, por diversas vezes, a fim de tentar uma composição amigável, porém jamais logrou sequer ser atendido, o que demonstra o total descaso do representante do condomínio-réu.

 

9.                                          Nessa senda, alternativa não restou ao autor senão ajuizar a presente ação indenizatória, por meio da qual se colima a integral reparação dos danos morais havidos, que se norteia pelos fundamentos de direito a seguir delineados.      

 

II – DO DIREITO

 

10.                                        A pretensão do autor, ora deduzida, encontra inteiro respaldo nos artigos 186, 927 e 938, todos do Código Civil Brasileiro, verbis:

 

                                             “Art. 186 – Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.”

 

                                             “Art. 927 – Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.”

 

                                             “Art. 938 – Aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido.”

 

11.                                        Na doutrina, TARLEI LEMOS PEREIRA teve oportunidade de escrever sobre o tema “Responsabilidade civil resultante de coisas líquidas e sólidas (effusis et dejectis) que caírem em lugar indevido”, obtemperando:

 

                                             “No tocante à responsabilidade civil resultante de coisas líquidas e sólidas (effusis et dejectis) que caírem em lugar indevido, é puramente objetiva, não se cogitando de culpa; somente se removerá a presunção de responsabilidade daquele que habita a unidade autônoma se houver prova de culpa exclusiva da vítima ou caso fortuito. Se não for possível identificar de qual apartamento tombou a coisa, a solução será a responsabilidade solidária de todos os moradores do condomínio ou, ao menos, daqueles condôminos que habitem a ala ou andar do prédio de onde a coisa (sólida ou líquida) foi arremessada.(Aut. cit., in Responsabilidade Civil em Condomínios Edilícios, Anhanguera, 2011, p. __, g.n.)

 

12.                                        Também na jurisprudência pátria se localiza julgados no seguinte sentido:

 

                                             “CONDOMÍNIO – OBJETOS LANÇADOS DA JANELA DO EDIFÍCIO. A impossibilidade de identificação do exato ponto de onde parte a conduta lesiva impõe ao condomínio arcar com a responsabilidade reparatória por danos causados a terceiros.” (STJ-RT 767:194; RSTJ 116:258)

 

                                             “Tratando-se de queda de vaso em condomínio edilício, em que não se pode precisar o apartamento pelo qual o objeto foi lançado, resta caracterizada a responsabilidade subsidiária do condomínio, nos termos do art. 938 do CC/2002, pelos danos causados.” (TJRJ, 1ª Câm. Cível, Apelação Cível nº 2005.001.16539, Rel.: Des. MARIO GUIMARÃES NETO, j. 02.12.2005)

 

“A queda de objetos de unidades imobiliárias causando danos em transeuntes, é fato grave e merece reprimenda severa, sendo inequívoco que tenham as vítimas experimentado grande sofrimento, dor e angústia, geradora de indenização por danos morais.” (TJRJ, 18ª Câm. Cível, Apelação Cível nº 2004.001.19946, Rel.: Des. JORGE LUIZ HABIB, j. 05.10.2004)

 

Ainda, no sentido de que o condomínio responderá pela queda de objetos, quando não se puder identificar de qual apartamento caíram: RT 530:212, 714:153, 616:64; JTACSP 87:138; RJTJSP 89:173.

 

13.                                        Para que se configure a responsabilidade civil pressupõe-se a existência dos seguintes pressupostos: a) dano suportado pela vítima; b) culpa ou dolo do agente; c) nexo de causalidade entre o ato ilícito e o dano.

 

14.                                        No caso acima narrado, o dano suportado pelo autor é evidente, pois foi humilhado publicamente ao ser atingido por sete ovos, os quais culminaram por feri-lo, ainda que levemente.

 

15.                                        Outrossim, é inegável ter havido deliberada intenção dos agentes de arremessar os ovos na direção certeira das mesas localizadas do lado de fora do bar, a fim de conspurcar tanto os clientes, quanto o autor.

 

16.                                        Logo, não tendo sido identificados os agentes, deverá o condomínio-réu responder de maneira exemplar, indenizando o prejuízo sofrido pelo autor que, frise-se, não se trata de mero dissabor sem maiores consequências.

 

III – DO PEDIDO

 

17.                                        Ante o exposto, o autor requer se digne V. Exa. de:

 

(i)                                                                                                         determinar a citação do condomínio-réu, na pessoa do síndico, nos termos do artigo 18, inciso I, da Lei nº 9.099/95, para, querendo, apresentar a defesa que tiver, se tiver, sob pena de revelia (artigo 20 c.c. o artigo 30, ambos da Lei nº 9.099/95);

 

(ii)                                                                                                        colher durante a instrução processual o depoimento pessoal do síndico, sob pena de confesso, bem como proceder à oitiva das testemunhas, cujo rol será apresentado oportunamente (artigo 34, § 1º, da Lei nº 9.099/95), protestando-se, desde logo, pela juntada de novos documentos, se necessário;

 

(iii)  ao final, julgar totalmente PROCEDENTE a ação, para o fim de condenar o condomínio-réu ao pagamento de R$ 7.000,00 (sete mil Reais)[131], a título de indenização pelos danos morais sofridos, acrescido de juros de mora e correção monetária desde a época do evento (__/__/__), consoante a Súmula nº 54 do Superior Tribunal de Justiça[132].

 

[* Vide os artigos 54 e 55 da Lei nº 9.099/95 sobre custas, despesas e honorários advocatícios]

 

18.                                        Dá à causa o valor de R$ 7.000,00 (sete mil Reais).

 

                                             Termos em que,    

                                             D.R.A. esta, com os documentos que a instruem,

                                             PEDE DEFERIMENTO.

                                             São Paulo, __ de ___________ de 2011.

 

 

p.p. _____________________________

Advogado O.A.B. nº XXX

 

 

ENDEREÇO DO ADVOGADO PARA INTIMAÇÕES:

 

Rua ___________ nº ___ – Bairro ___________

CEP: 00000-00

São Paulo/SP



[1].  O Novo Código Civil (Lei 10.406/02) derrogou apenas o Título I da Lei 4.591/64 (arts. 1º ao 27); os demais títulos continuam em vigor. Esclarecendo melhor: quando uma lei determina, geralmente em seu final, o cancelamento de outra se diz que a lei anterior foi revogada expressamente; quando a matéria é regulamentada novamente, sem a revogação expressa, diz-se que a lei anterior foi derrogada – ou seja, perdeu sua eficácia jurídica e não tem mais valor. Assim, a regulamentação hoje em vigor para os condomínios edilícios é o Código Civil (Capítulo VII – arts. 1.331 a 1.358). Disponível em <http://licitamais.com.br/respostas/questions/1064-afinal-o-que-alterou-na-lei-4591-de-1964>; acesso em 06.11.2009 

[2].  Também conhecida com o nomen juris de “propriedade em planos horizontais”, “condomínio sui generis”, “condomínio por andares”, “condomínio em edifícios de andares ou apartamentos”, “condomínio di case divise in parti”, “condomínio negli edifici”, “propriedad por pisos o por departamentos”, “copropriété des immeubles bâtis”, dentre outras denominações.  

[3]“A chamada ‘crise habitacional’ é, inquestionavelmente, um dos mais graves e complexos problemas com que se defronta a humanidade.

Decorrência de uma série de fatores – duas grandes guerras, êxodo rural, explosão demográfica, formação das megalópolis, anseio de aquisição da casa própria –, a ‘crise habitacional’ provocou o surgimento de uma nova técnica de construção e de um complexo jurídico cuja perfeita compreensão desafia os estudiosos.

(...) Essa nova modalidade de condomínio, a que Bernard expressivamente denomina propriété originale, importa a instituição de limites de gozo e regulamentação do exercício de direitos com consequente imposição de deveres.

Cuida-se, à evidência, de um novo instituto jurídico, participante, a um tempo, da comunhão e da indivisão, extremando-se, portanto, do condomínio tradicional.

O proprietário de um apartamento é titular de um direito de natureza complexa, por isso que exerce seu direito de coproprietário sobre as partes comuns e seu domínio sobre as partes exclusivas, sujeito a restrições de uso e obrigações perante a comunidade a que pertence.

Tais restrições e obrigações se impõem para tornar possível o exercício dos direitos pelos demais condôminos, assegurando-se perfeito equilíbrio na vida condominial.” (João Batista Lopes, Condomínio, 7ª edição, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2000, pp. 21 e 22)  

[4]Ibidem, p. 23.

[5].  Caio Mário da Silva Pereira, Propriedade horizontal, Rio de Janeiro: Forense, 1961, p. 36.  

[6]“Essa espécie de propriedade ganhou notoriedade na Idade Média, em Grenobele, França, onde o sistema existente era denominado albergement. O proprietário da área (albergeteur), possuidor do domínio de área, negociava o domínio útil do local onde as pessoas, que contratavam com ele, construíam a sua residência. Então, a pessoa obtinha a propriedade da área onde residia, mas não tinha a propriedade das demais áreas, que poderiam ser de outros adquirentes ou do próprio albergeteur.” (Vinícius Ferreira Britto, Condomínio edilício e sua função social, dissertação de mestrado apresentada à banca examinadora da Faculdade Autônoma de Direito – FADISP, 2007, p. 13, apud Everaldo Augusto Cambler, Incorporação Imobiliária: ensaio de uma teoria geral, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1993, p. 84).

[7].  Guilherme Calmon Nogueira da Gama e Andrea Leite Ribeiro de Oliveira, Função social da propriedade e da posse, in Função social do direito civil, Coordenação: Guilherme Calmon Nogueira da Gama, 2ª edição, São Paulo: Atlas, 2008, p. 42.  

[8].  O Código Civil de 1916, no Capítulo IV (Do Condomínio), Título II (Da Propriedade), do Livro II (Do Direito das Coisas), dispôs acerca “Dos direitos e deveres dos condôminos” (artigos 623 a 634); “Da administração do condomínio” (artigos 635 a 641); “Do condomínio em paredes, cercas, muros e valas” (artigos 642 a 645); bem como “Do compáscuo” (artigo 646), mas não tratou especificamente do condomínio edilício. Conforme anota Maria Helena Diniz, “esse termo vem do latim aedilici (um), não designando apenas o edil, mas também suas atribuições, como a de fiscalizar as construções públicas e particulares” (Aut. cit., Curso de Direito Civil Brasileiro: direito das coisas, vol. 4, 22ª edição, São Paulo: Saraiva, 2007, p. 220, nota de rodapé nº 247).

[9].  Aut. cit., Curso de Direito Civil: direito das coisas, 13ª edição, São Paulo: Saraiva, p. 217.  

[10].  José Afonso da Silva, Direito urbanístico brasileiro, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1981, p. 558.    

[11].  Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.  

[12].  Cria medidas de estímulo à indústria de construção civil.  

[13].  Ayrton Pinassi, Administração de condomínio, Campinas: Agá Juris, 1999, p. 19.

[14].  Caio Mário da Silva Pereira, Instituições de Direito Civil: direitos reais, vol. IV, Rio de Janeiro: Forense, 1970, p. 135.  

[15].  José de Oliveira Ascensão, Direitos reais, Lisboa: [s.e.], 1973, p. 498.  

[16].  Danielle Machado Soares, Condomínio de fato: incidência do princípio da autonomia privada nas relações jurídicas reais, Rio de Janeiro: Renovar, 1999, p. 57.  

[17]. Ibidem, p. 56.  

[18].  João Batista Lopes, Condomínio, p. 51, apud Washington de Barros Monteiro, Curso de Direito Civil, pp. 198 e 199.   

[19].  Marco Aurelio S. Viana, Comentários ao novo Código Civil, vol. XVI, Rio de Janeiro: Forense, 2003, p. 325.

[20].  Maria Helena Diniz, Curso de Direito Civil Brasileiro: direito das coisas, 22ª edição, 2007, p. 187.  

[21].  A propósito, Pontes de Miranda ensina que “são partes integrantes do edifício todo e, portanto, comuns, como o terreno e o edifício, não podendo ser separados, nem alienados: as escadas e elevadores, se servem a todos os andares e todos concorreram para a sua construção e instalação e concorrem para a conservação.” (Aut. cit., Tratado de Direito Privado, vol. 12, 2ª edição, pp. 290 e 291)

[22]Ibidem, p. 60.   

[23].  Aut. e op. cits., p. 217.  

[24].  Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.  

[25].  Aut. cit., Venda e divisão da propriedade comum: doutrina e jurisprudência, 2ª edição, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2001, pp. 274 e 275.

[26].  Compáscuo (“ager compascuus”, “jus pascendi”) – Direito, comum a diversos, aos pastos do mesmo prédio rústico, ou de comunhão de pastos entre proprietários de prédios diversos. (Pedro Nunes, Dicionário de tecnologia jurídica, vol. I, 9ª edição, Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1976, p. 215)   

      “Do compáscuo – Eis a expressão empregada pelo nosso legislador para significar comunhão de pastagens. (...) Assim como em meu campo se apascenta o rebanho dos vizinhos, também nos terrenos destes tenho direito de colocar o gado de minha propriedade.” (Washington de Barros Monteiro, Curso de Direito Civil: direito das coisas, 3º volume, 31ª edição, São Paulo: Saraiva, 1994, p. 223)

[27].  Código Civil de 1916, artigo 646 – “Se o compáscuo em prédios particulares for estabelecido por servidão, reger-se-á pelas normas desta. Se não, observar-se-á, no que lhe for aplicável, o disposto neste capítulo, caso outra coisa não estipule o título de onde resulte a comunhão de pastos.” Parágrafo único – “O compáscuo em terrenos baldios e públicos regular-se-á pelo disposto na legislação municipal.”  

[28].  Aut. cit., Condomínio, 3ª edição, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2001, p. 16.  

[29].  É necessária a aprovação de 2/3 dos votos de todos os condôminos para alteração do Regimento Interno, tendo em vista que é o quorum previsto para alteração da Convenção (artigo 1.351 do Código Civil) e o Regimento faz parte da Convenção (artigo 1.334, V, do Código Civil). Contudo, predomina o entendimento de que a própria convenção pode estabelecer uma forma de aprovação/alteração menos rígida (Enunciado n° 248 da Jornada de Direito Civil da Justiça Federal).  

[30]Ibidem, pp. 16 e 17.   

[31].  J. Nascimento Franco, Condomínio, p. 17, apud Darnley Villas Boas, Condomínio urbano, p. 13.  

[32]JTJ 218/24.  

[33].  Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos):

Artigo 167 – “No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos: I – o registro: 17) das incorporações, instituições e convenções de condomínio”;

Artigo 178 – “Registrar-se-ão no Livro n. 3 – Registro Auxiliar: III – as convenções de condomínio”.   

[34].  Ac. do STJ no R.Esp. nº 128.418/RJ (RT 772/178 e RDI 48/274).  

[35].  Aut. e op. cits., p. 92. 

[36].  Aut. cit., Tratado de usucapião, vol. 1, 2ª edição, São Paulo: Saraiva, 1998, p. 496.   

[37].  João Batista Lopes, op. cit., p. 97.    

[38].  Auts. cits., Despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio, 2ª edição, São Paulo: Juarez de Oliveira, 2000, p. 1.  

[39].  Aut. cit., Curso de Direito Civil Brasileiro: teoria geral das obrigações, vol. 2, 22ª edição, São Paulo: Saraiva, 2007, p. 21.  

[40].  James Eduardo Oliveira, Código Civil Anotado e Comentado: doutrina e jurisprudência, 2ª edição, Rio de Janeiro: Forense, 2010, p. 1.224, nota ao artigo 1.345.  

[41].  O governador de São Paulo, José Serra, sancionou na segunda-feira (21/7/2008) a Lei nº 13.160/08 que permite protestar boletos de condomínio e de aluguel. De autoria da deputada Maria Lucia Amary, a iniciativa teve origem no Projeto de Lei nº 446/04, aprovado pela Assembleia Legislativa e integralmente sancionado pelo governador, passando a valer no dia seguinte à sanção (22/7), conforme publicado no Diário Oficial do Estado. Disponível em <http://www.sindiconet.com.br/2928/informese/parcerias/espaco-secovi/duvidas-sobre-a-nova-lei-131a-que-permite-protesto-de-inadimplentes>; acesso em 02.11.2009.

[42].  Aut. e op. cits., p. 101.   

[43].  Auts. e op. cits., pp. 9 e 13.  

[44].  Maria Helena Diniz anota que “O rol dessas despesas não é taxativo; outras poderão aí ser incluídas, desde que destinadas à conservação, manutenção do edifício, imprescindíveis ao seu uso. Assim, quem se utiliza do edifício, sendo locatário de unidade autônoma, deverá pagar, por estar tirando proveito dessas despesas. O locatário apenas deverá pagar tais despesas ordinárias condominiais se forem devidamente comprovadas não só essas despesas, como também a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo, a qualquer tempo, reclamar tal comprovação.” (Aut. cit., Lei de locações de imóveis urbanos comentada, 3ª edição, São Paulo: Saraiva, 1995, p. 100)

[45].  Aut. cit., Condomínio em edificações no novo Código Civil, Rio de Janeiro: Renovar, 2004, p. 134.  

[46]Ibidem, p. 136.  

[47].  Aut. cit., Manual do condômino, atualizador: Nagib Slaibi Filho, 2ª edição, Rio de Janeiro: Forense, 2002, p. 150.  

[48].  Maria Helena Diniz, op. cit., p. 238.   

[49]RT 780/361.  

[50].  Código Civil, artigo 1.350, § 2º - “Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.”

[51].  Aut. e op. cits., p. 124. 

[52].  Questão que merece ser enfrentada é a que ocorre quando se está diante de um condomínio de fato, sem síndico eleito. Neste caso, não se sabe, a princípio, como fica a representação do condomínio, mas Arruda Alvim propõe o que parece ser a única solução jurídica possível ao afirmar que “se existir de fato um condomínio, mas não existir síndico eleito, o processo civil atribui com foro de juridicidade, no plano processual, legitimação ad causam para representar o condomínio àquele que, de fato, o administra.” (José Manoel de Arruda Alvim Netto, Código de Processo Civil Comentado, vol. II, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1975, p. 82, in fine, e 83)

[53]Código Civil, artigo 1.348 – “Compete ao síndico:

I - convocar a assembleia dos condôminos;

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX - realizar o seguro da edificação.

§ 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.”  

[54].  TJSP – Apelação Cível nº 193.185-2 – Rel.: Des. LUIZ TÂMBARA – j. 30.06.1992.    

[55].  Lair da Silva Loureiro Filho e Luiz Antonio Scavone Jr., Comentários ao Código Civil: artigo por artigo, Coords.: Luiz Antonio Scavone Jr. et al., 2ª edição, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2009, p. 1.646.  

[56].  Aut. e op. cits., p. 73. 

[57].  Acolhendo ação em que o condômino pleiteou indenização em razão de homicídio cometido pelo zelador contra sua filha, o juiz considerou que o condomínio havia negligenciado em não coibir os atos abusivos de seu empregado em relação à vítima e que acabaram na prática do crime (JTJ-Lex 212/101). O Tribunal negou indenização por homicídio praticado por condômino (RJ 222/89, n. 10420). Condenando o condomínio por não ter o zelador entregue correspondência destinada a condômino residente no edifício, cf. BDI, fevereiro de 2002, nº 4/18.  

[58]RT 727/173 e 728/236. Embora negada responsabilidade do condomínio pelo furto de carro na garagem, torna-se ele responsável quando o dono do veículo é obrigado a deixar sua chave com o manobrista (JTJ-Lex 204/75), inclusive para movimentar os veículos durante obras no local (BDI – Boletim do Direito Imobiliário, vol. 24, agosto de 2000, p. 17).  

[59].  Aut. e op. cits., p. 74. 

[60].  Acórdão da 1ª Câm. Cível do TJSP, nos E.I. nº 107.708, j. 31.10.1989 (Boletim da AASP, 1.626/90).  

[61].  Pedro Elias Avvad, op. cit., p. 150.   

[62]. A prestação das contas se dá em assembleia geral, dependendo sua aprovação da obtenção da representatividade de praxe, ou seja, maioria simples dos presentes em segunda chamada, nos termos dos artigos 1.352 e 1.353 do Código Civil de 2002. Nesse sentido:

PRESTAÇÃO DE CONTAS – CONDOMÍNIO – CONTAS APROVADAS PELA ASSEMBLEIA GERAL – INADMISSIBILIDADE DE NOVA EXIGÊNCIA POR PARTE DE CONDÔMINO QUE DELA NÃO PARTICIPOU – CARÊNCIA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

      Trecho do acórdão: (...) Nos termos do art. 24 da Lei 4.591/64, referendada pelos nossos Tribunais, basta a maioria simples para a aprovação das contas. Levando-se em conta tais fatores, não há como ser acolhida a irresignação formulada pelos apelantes, já que as contas foram julgadas boas em assembleia, não havendo razão de fato ou de direito, a impor a obrigação de prestação de contas a todos os condôminos.” (TJSP – Apel. nº 205.355.4/9 – Capital – Rel.: Des. ARTHUR DEL GUÉRCIO – j. 10.10.2001)

[63]. João Paulo Rossi Paschoal, Responsabilidade civil na administração condominial, disponível em <http://www.secovi.com.br/noticias/arq_not/JoaoPauloABC.pdf>; acesso em 02.11.2009.   

[64].  Código Civil, artigo 1.335 – “São direitos dos condôminos: I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores.”  

[65].  Maria Helena Diniz, Curso de Direito Civil Brasileiro: direito das coisas, 22ª edição, p. 227.  

[66].  Código de Processo Civil, artigo 932 – “O possuidor direto ou indireto, que tenha justo receio de ser molestado na posse, poderá impetrar ao juiz que o segure da turbação ou esbulho iminente, mediante mandado proibitório, em que se comine ao réu determinada pena pecuniária, caso transgrida o preceito.”

      Código de Processo Civil, artigo 933 – “Aplica-se ao interdito proibitório o disposto na seção anterior.”

[67]“Trata-se de conjuntura que justifica até certo ponto o controle e a vigilância nos halls de entrada e de circulação, bem como nos elevadores dos edifícios em geral, em qualquer hora do dia ou da noite.” (J. Nascimento Franco, op. cit., p. 176)  

[68]“O que se proíbe é o uso do apartamento como casa de tolerância, porque o dever implícito de moralidade repele a aludida destinação. Havendo fundadas suspeitas desse fato, o síndico ou administrador, no exercício moderado do poder de vigilância, pode controlar discretamente o uso suspeito e coletar elementos para instrução do procedimento judicial adequado.” (J. Nascimento Franco, op. cit., p. 177)

[69].  Código Civil, artigo 1.335 – “São direitos do condômino: II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores.”

[70]“Quando algum condômino se apossa de um hall de circulação, de parte da escadaria, do terraço, enfim, de qualquer parte comum, está ipso facto, impedindo aos demais que utilizem aquela área para os fins a que ela foi destinada. Surgem os protestos, lavra-se a discórdia, todos se sentem fraudados nos seus direitos e a intranquilidade se instala no edifício, com todo seu cotejo de desagradáveis consequências.” (J. Nascimento Franco, ibidem, p. 179)  

[71]“DIREITO DE VIZINHANÇA – Condomínio que, diante dos ruídos advindos de bar e restaurante das proximidades, ingressa com ação para compelir os responsáveis a se absterem de elevar o som das músicas e das reuniões ali realizadas. Procedência da ação, impedindo a ré de funcionar após as 22,00 horas. Estabelecimentos desprovidos de sistema capaz de impedir ou minorar propagação de poluição sonora. Manutenção da ordem impeditiva até que a interessada providencie instalação de sistema adequado. Provimento parcial do recurso.” (2º TACivSP – 8ª Câm. – Apel. c/ revisão nº 657.594-00/3 – Rel.: Juiz KIOITSI CHICUTA – j. 22.05.2003)

[72].  À guisa de ilustração, “nos Estados Unidos, o combate à poluição sonora nos edifícios se faz de imediato pela polícia e em seguida junto às autoridades municipais, mediante provocação do condomínio, pelo síndico, ou pelo condômino molestado: ‘Each of those (nuisances) may be enforced by appropriate legal action, either by you or by the association. Additionally, in cases of certain nuisances (e.g., loud parties), the police may take a role; and in the case of zoning violations (junk heaps in the neighboring yard, improper businesses, noises, or odors), it would help to call the city or county zoning enforcement officer. They are obligated to enforce ordinances covering such matters’” (J. Nascimento Franco, op. cit., p. 181, apud Robert Natelson, Condominium, p. 94). Tradução livre: “Cada uma dessas (perturbações) podem ser executadas por medidas legais cabíveis, seja por você ou pela associação. Além disso, em casos de certas perturbações (por exemplo, festas barulhentas), a polícia pode ter um papel; e no caso de violações de zoneamento (montes de lixo no quintal vizinho, medidas inadequadas, ruídos ou odores), ela iria ajudar a chamar a Guarda Municipal. Eles são obrigados a cumprir os regulamentos que abrangem essas questões.” 

[73].  Aut. e op. cits., p. 185. 

[74].  Nesse sentido, inúmeras decisões judiciais mitigando o rigor e considerando ineficazes cláusulas proibitivas da manutenção de animais de pequeno porte: JSTJ 49/176; JTJ-Lex 167/32, 248/34; RT 791/213; BDI, maio de 2003, nº 15/15, agosto de 2003, nº 22/6; RJ 255/61; JTARGS 78/135 (cancelando multa aplicada pelo síndico, por se tratar de animal não incômodo); e JTJ-Lex 173/31. Contudo, também já se decidiu que: não podem ser mantidos cães no prédio, se isso for proibido pela convenção (RT 381:119, 387:129, 530:142; JTACSP 59:126, 64:135, 67:54). Ou se houver prejuízo para o sossego e a segurança dos demais moradores (RT 427:171). O cão pode ser mantido, se a convenção for omissa a respeito (RT 525:221). O cão pode ser mantido, apesar da proibição convencional, se o fato não prejudicar ninguém (RT 405:175, 478:151; JTACSP 39:350, 40:157; RJTJERGS 90:390).

[75].  Código Civil, artigo 936 – O dono, ou detentor, do animal ressarcirá o dano por este causado, se não provar culpa da vítima ou força maior.”  

[76].  James Eduardo Oliveira, Código Civil Anotado e Comentado..., p. 1.210, apud Renzo Leonardi, O novo panorama do condomínio edilício, in Condomínio Edilício, 2ª edição, São Paulo: Método, p. 29.  

[77].  Manutenção de animal sem as devidas condições de higiene: 2º TACivSP – 6ª Câm. – Apel. s/ revisão nº 734.768-00/0 – Rel.: Juiz ANDRADE NETO – j. 18.02.2004.    

[78].  Aulas particulares não podem ser proibidas, se não prejudicarem os condôminos (RT 397:174).  

[79].  Aut. cit., Código Civil Anotado, 15ª edição, São Paulo: Saraiva, 2010, p. 936.

[80].  Código Civil, artigo 1.338 – “Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.”  

[81].  James Eduardo Oliveira, Código Civil Anotado e Comentado..., 2ª edição, p. 1.218.

[82].  Caio Mário da Silva Pereira, Instituições de Direito Civil: direitos reais, atualizado por Carlos Edison do Rêgo Monteiro Filho, vol. IV, 18ª edição, Rio de Janeiro: Forense, 2009, p. 193.  

[83].  Antônio Benedito Ribeiro Pinto, Responsabilidade do condomínio por furto de veículo do interior da garagem, in Condomínio edilício: aspectos relevantes, Coordenação: Francisco Antonio Casconi e José Roberto Neves Amorim, São Paulo: Método, 2005, p. 235.  

[84].  Luiz Edson Fachin, Comentários ao Código Civil – Parte Especial: direito das coisas, vol. 15 (arts. 1.277 a 1.368), Coordenação: Antônio Junqueira de Azevedo, São Paulo: Saraiva, 2003, p. 225.   

[85].  Aut. cit., Código Civil Comentado: direito das coisas, posse, direitos reais, propriedade, arts. 1.196 a 1.368, vol. XII, Coordenação: Álvaro Villaça Azevedo, São Paulo: Atlas, 2003, p. 450.  

[86].  Aut. e op. cits., pp. 237 e 238, apud Rui Stoco, Tratado de responsabilidade civil, p. 501.   

[87].  Aut. e op. cits., Condomínio, pp. 56 e ss.  

[88]“Condomínio – Indenização pretendida por condômino em virtude de furto de motociclo da garagem coletiva – Pretensão desacolhida – Sentença mantida” (TJSP – 3ª Câm. – Ap. – Rel.: Des. GERALDO ROBERTO – j. 19.09.1979).

Trecho do acórdão:

“‘A instituição e Convenção do condomínio estabelecem que as vagas na garagem coletiva constituem unidades autônomas, portanto propriedades individuais dos condôminos (42/52). Consequentemente, não se constitui relação de guarda ou depositário do condomínio, com cada condômino que estaciona e guarda seu automóvel (ou Mobylette) na sua unidade autônoma (vaga ou garagem). A responsabilidade pela guarda da coisa continua exclusiva do condômino, tanto quanto o mobiliário ou outro valor guardado em seu apartamento. Não consta estivesse a garagem organizada para produzir renda ao condomínio, que a explorasse comercialmente como estacionamento de veículos. Se estivesse, poderia o condomínio responsabilizar-se, dado o proveito tirado e a relação especial estabelecida.’

‘Indenização – Responsabilidade civil – Ato ilícito – Furto de motocicleta de garagem de edifício – Existência de preposto e aparato destinados a zelar pela guarda dos bens – Ação procedente – Embargos recebidos – Voto vencido.

Em princípio, um condomínio não tem a obrigação de guardar os bens de seus condôminos, estejam eles no interior das unidades autônomas ou mesmo nos locais destinados a depósitos ou estacionamento de veículos. E há casos (como o presente) em que Convenção ou Regulamento prevêem que tais cuidados devem competir aos titulares das unidades, não devendo este encargo reverter ao condomínio, salvo quando este dispõe de todo um aparato destinado a zelar pela guarda de tais bens (grades, dispositivos de segurança, vigias etc.) e se, não obstante tais cuidados, ainda assim o furto ou dano é perpetrado’ (TJSP – 1ª Câm. – E.Infrs. – Rel.: Des. LUIZ DE AZEVEDO – j. 31.10.1989 – RJTJSP 123/331)’.”

“Indenização – Responsabilidade civil – Furto de motocicleta em estacionamento de edifício de apartamentos – Responsabilidade que não decorre de simples situação condominial – Hipótese, ademais, em que o condomínio não mantém preposto encarregado da guarda e vigilância dos veículos – Ação improcedente – Recurso não provido” (TJSP – 4ª Câm. – Ap. – Rel.: Des. ALVES BRAGA – j. 19.04.1990 – RJTJSP 126/163).   

[89].  Aut. e op. cits., pp. 249-253. 

[90].  Na ação contra o condomínio o síndico deve ser citado como representante legal do réu, mas a execução alcança os próprios condôminos (JTJ-Lex 220/28; JSTJ-Lex 10/143). Sobre penhora de todas as unidades autônomas por débitos do condomínio (RT 752/210); sobre penhora das rendas do condomínio (3º RTD, publicação do 3º Cartório de Registro de Títulos e Documentos, nº 139, p. 2).    

[91].  Analogicamente, podem ser apontadas decisões como estas, que limitaram a penhora a uma parte das rendas de uma empresa, para possibilitar sua sobrevivência (RT 772/291; BDI – Boletim do Direito Imobiliário, nº 22, ago./99, p. 19). 

[92].  Decisão que J. Nascimento Franco reputou de problemática execução, da 1ª Turma do TRT da 2ª Região, determinou a penhora do salão de festas de um edifício, desde logo estabelecendo que, em caso de alienação, os condôminos teriam suas frações ideais nas coisas de uso comum para formação de uma nova unidade autônoma (Ac. unân. nº 20.929, no Ag. 02870098566, Suzano-SP, Relatora Juíza DORA VAZ TREVINO, j. 11.10.1989).  

[93]TFR, 6ª Turma, A.I. nº 45.472-SP, Rel.: Min. MIGUEL FERRANTE, j. 05.11.1986, DJU de 11.12.1986, p. 24.568 (ementa). Há divergência sobre penhorabilidade do elevador. Admitindo-a: RT 614/193; em contrário, considerando-a coisa comum inalienável: JSTJ e TFR 13/282, RT 734/290. Cf. tb. acórdão acatando impugnação da penhora de elevador, formulada pelo exequente que, para isso, alegava ser a constrição inútil para ele, porque se tratava de equipamento que não podia ser destacado da estrutura do edifício (BDI – Boletim do Direito Imobiliário, nº 8, maio/2000, p. 11; em sentido análogo, RT 783/298).     

[94]RT 653/82, 1ª, in fine. Igual cautela deve ser feita pelo síndico, para ressalva de sua responsabilidade.  

[95]BDI – Boletim do Direito Imobiliário, nº 29, out./98, p. 10. O juri