Questões controvertidas sobre compromisso de compra e venda de imóvel são analisadas no curso de Direito Civil Patrimonial
Corregedor-geral da Justiça foi o expositor.
O tema “Contratos preliminares – temas controvertidos sobre compromisso de compra e venda de imóvel”, foi estudado na aula de hoje (18) do 3º Curso de especialização em Direito Civil Patrimonial da EPM. A exposição foi feita pelo desembargador Francisco Eduardo Loureiro, corregedor-geral da Justiça, e teve a participação dos coordenadores do curso, desembargador Fábio Guidi Tabosa Pessoa e juiz Enéas Costa Garcia, e dos juízes Ricardo Dal Pizzol, professor assistente, e Fredison Capeline, aluno.
Francisco Loureiro recordou que o contrato preliminar é aquele cujo objeto é a celebração de um contrato futuro, que estabelece a obrigação de prestar consentimento. Ele observou que, embora o Código Civil regule esse gênero de contrato e o direito real de promitente comprador, não regula o contrato de compromisso de compra e venda, que é o principal contrato preliminar. Esclareceu que o contrato de compromisso de compra e venda está sujeito a um triplo regime jurídico, conforme o tipo de imóvel, com regras diferentes, o que ocasiona dificuldades para magistrados e advogados. Explicou que o imóvel não loteado é regulado pela Lei de Loteamentos (Decreto-Lei 58/37); o imóvel loteado urbano está previsto na Lei do Parcelamento do Solo Urbano (Lei 6.766/79); e as incorporações imobiliárias são reguladas pela Lei do Condomínio e Incorporações (Lei 4.591/64).
O expositor lembrou que o contrato de compromisso de compra e venda é um dos mais populares no Brasil, porque é gratuito e de elaboração acessível e só há recolhimento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) por ocasião da escritura definitiva. Ele recordou que a ideia original do compromisso de compra e venda era servir como um contrato preliminar provisório, de curta duração, para vincular as partes enquanto reuniam os documentos e adotavam outras providências necessárias para o contrato definitivo. Entretanto, ele passou a ser usado como um contrato definitivo, um direito real de garantia, que possibilita o parcelamento a longo prazo, com entrega da escritura definitiva somente após o pagamento da última parcela, servindo assim como um instrumento de garantia de recebimento do preço para os loteadores.
Francisco Loureiro explicou que a doutrina passou a denominar o compromisso de compra e venda como contrato preliminar impróprio, porque ele concentra toda a carga negocial, permitindo a transmissão da posse, fruição e cessão dos direitos sobre o imóvel a terceiros (trespasse), ou seja, os poderes federados de domínio. E antecipa os efeitos da escritura definitiva, que se tornou mera reprodução do consentimento manifestado, de maneira que, após o pagamento da última parcela, embora a propriedade esteja em nome do promitente vendedor, é apenas uma propriedade garantia, desprovida de conteúdo, porque ele não possui direito sobre o bem, apenas a obrigação de outorgar a escritura definitiva.
Na sequência analisou questões relacionadas às obrigações devidas pelos promitentes vendedores e compradores. Ele elas, a irretratabilidade do contrato, frisando que, salvo cláusula expressa no sentido contrário, o contrato de compromisso de compra e venda não permite o arrependimento. E, ainda que haja cláusula expressa, o arrependimento é controlado e não pode ser feito a qualquer tempo.
MA (texto) / MB (fotos)